北京某物業(yè)公司于2008年5月與北京某置業(yè)公司簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，合同約定由物業(yè)公司負責對位于北京市某區(qū)某高檔住宅小區(qū)的居民按照《住宅物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范（一級）（試行）》的標準提供物業(yè)管理服務(wù)，轄區(qū)居民向物業(yè)公司交納物業(yè)費。

合同簽訂后，該物業(yè)公司依約對該小區(qū)進行日常物業(yè)服務(wù)管理，小區(qū)絕大數(shù)居民均向物業(yè)交納了物業(yè)費。其中一戶業(yè)主稱與物業(yè)公司沒有簽訂過物業(yè)合同，物業(yè)服務(wù)不到位，也從來沒有物業(yè)人員向其催交過物業(yè)費，因此拒絕繳納物業(yè)費。

●2021年12月，北京市元甲律所接受該物業(yè)公司的委托成為其法律顧問，處理該公司業(yè)主欠費問題并對公司日常管理中遇到的問題進行法律解答。這一次的糾紛，物業(yè)公司又找到了元甲物業(yè)團隊尋求幫助，希望能夠妥善處理。元甲律師了解到小區(qū)情況后，和物業(yè)公司簽訂了委托合同隨即開展了一系列的工作。

經(jīng)元甲律師了解，置業(yè)公司（甲方）與物業(yè)公司（乙方）簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，約定：甲方選聘乙方為其開發(fā)的該區(qū) C 區(qū)住宅項目提供物業(yè)服務(wù)，第一條物業(yè)項目基本情況：規(guī)定了物業(yè)的服務(wù)范圍；第三條業(yè)主入住后的18條服務(wù)細則 ：詳細規(guī)定了物業(yè)的服務(wù)義務(wù)，內(nèi)容清晰明確；第四條規(guī)定了物業(yè)服務(wù)期限，合同期滿后，未出現(xiàn)“合同的解除和中止”情形的，合同按整年度進行延續(xù)，直至新物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管為止；第六條規(guī)定了收取費用金額標準且詳細明確。合同文本內(nèi)容無任何瑕疵。

該業(yè)主入住時，物業(yè)公司已受甲方公司的委托為該業(yè)主所在小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)。但該業(yè)主交納物業(yè)費的情況為2012年8月之前按照每年正常標準交納了物業(yè)費，之后再未交物業(yè)費，理由是：與物業(yè)公司未簽訂合同；物業(yè)服務(wù)不到位，包括封閉小區(qū)南出口，車輛進出均走一個口，入口從雙車道變成單車道，存在危險；未經(jīng)業(yè)主同意將中水改成自來水；地下室出租做飯充電，存在嚴重的安全隱患；開發(fā)票不規(guī)范等。

庭審紀實

基于矛盾無法調(diào)和，元甲律師遂將案件起訴至法院，庭審中，根據(jù)對該案件前期的調(diào)查取證進行了有力的質(zhì)證及代理意見：

第一，出入口調(diào)整是小區(qū)的規(guī)劃，未影響正常行駛；地下室是一個值班室，沒有出租；中水是與開發(fā)商約定的，與本案無關(guān)；業(yè)主反映的問題，目前都不存在。

第二，業(yè)主稱長期不在這邊住，物業(yè)沒有催，也沒見過催繳通知。出庭律師就此問題提交了欠費明細，并舉證自2014年開始至今，已對該業(yè)主催繳物業(yè)費，并上門催繳，家中無人，貼條告知，均未果， 拒繳物業(yè)費的事實證據(jù)。電話催繳具體時間記錄明細一并提交給法院。

第三，上述事實，有《物業(yè)服務(wù)合同》、照片、視頻光盤、欠費明細及通話記錄、當事人陳述等一系列佐證。

最終法官經(jīng)核實，采納了出庭律師的代理意見，判決業(yè)主全額補繳物業(yè)費。

律師小結(jié)

物業(yè)服務(wù)既涉及業(yè)主個人切身利益，又關(guān)乎小區(qū)整體公共利益。業(yè)主與物業(yè)公司之間的關(guān)系既是被服務(wù)與服務(wù)的關(guān)系，又是相互依存的關(guān)系，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)不斷提升物業(yè)服務(wù)水平和質(zhì)量，完善服務(wù)細節(jié)，以充分獲取業(yè)主的支持和配合；同時業(yè)主應(yīng)當認識到物業(yè)服務(wù)是一種全天候、不間斷、全方位、多層次、動態(tài)性的過程性服務(wù)，基于物業(yè)服務(wù)的特性，物業(yè)服務(wù)存在瑕疵在所難免，在對物業(yè)服務(wù)質(zhì)量進行評價時不宜僅依據(jù)短時間內(nèi)個別的、局部的問題認定，而應(yīng)對小區(qū)整體的服務(wù)情況和持續(xù)狀態(tài)進行多方位全面的考量。

業(yè)主以拒絕交納物業(yè)費的方法督促物業(yè)公司提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量的做法并不可取，及時交納物業(yè)費是保障物業(yè)正常運轉(zhuǎn)的前提條件，且小區(qū)環(huán)境秩序的維護需要全體業(yè)主的共同努力，需要全體業(yè)主自覺遵守各種規(guī)章制度，有賴于業(yè)主整體素質(zhì)的提高。當小區(qū)業(yè)主發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在服務(wù)過程中的問題時，應(yīng)當通過正當渠道提出合理化建議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)亦應(yīng)就存在的問題通過業(yè)主協(xié)商溝通等方式予以改正，不斷提高物業(yè)服務(wù)標準，才能共建和諧家園。

案例來源：北京市元甲律師事務(wù)所，以上為元甲律所辦理過的真實案例，為確保個人和商業(yè)隱私，文中所有人物的名字均使用化名。