簽訂借款協(xié)議  積極履行還款義務

李梅的父母以賣菜為生，倆口子一輩子沒向別人借過錢，直到女兒上大學的前夕，為了能交上全額學費，讓女兒安心上學，沒有后顧之憂，兩口子想盡一切辦法籌集學費和生活費。屋漏偏逢連夜雨，恰巧此時，李梅的姥姥生病住院，急需手術(shù)和住院的費用。夫妻倆便找到了鄰居張帆，于1991年10月8日簽訂借款協(xié)議，協(xié)議約定張帆出借現(xiàn)金28000元，給到李梅父母，并對利率、還本付息方式、還款期限均進行了約定。

為了使張帆相信他們夫妻倆的履約能力，協(xié)議還約定張帆對兩人所有的位于和平街新街辦事處24號（現(xiàn)更改為新街107號）的三層房屋享有使用權(quán)，房租可以用來沖抵本金，直至借款還清之日，最長不得超過5年即1996年10月8日，該房屋的房契也交由張帆保管。

夫妻倆在約定還款期限內(nèi)一直主動向張帆支付利息，后來李梅有了經(jīng)濟來源之后，也是積極地履行還款義務。時隔多年，李梅的母親已經(jīng)離世，李梅的父親再婚。2011年，李梅的父親去世，去世前和李梅居住在一起。

債權(quán)人乘人之危  要求享有房屋所有權(quán)

多年來，隨著房租的增長，張帆房租的收入早已超過了28000元的本息。2021年3月21日，李梅找張帆協(xié)商還款收房事宜，遭到拒絕。理由是借款協(xié)議第五條規(guī)定了，李梅父母不在5年內(nèi)還清所有借款，房屋所有權(quán)則歸張帆所有。李梅認為，張帆以借款協(xié)議第五條為由主張對房屋享有所有權(quán)是無稽之談，有乘人之危的嫌疑。正值這期間，村委會按照入戶調(diào)查的登記人發(fā)放拆遷補償款，李梅非常著急，便將此事向新街社區(qū)反映張帆霸占房屋一事，得到回復是：社區(qū)管不了房屋產(chǎn)權(quán)問題，按照規(guī)定，需要拿到法院的立案受理通知書才能暫停發(fā)放拆遷補償款，建議通過訴訟解決。

李梅一時間亂了手腳，自己從來沒有打過官司，根本就不知道該怎么辦，而且她還有其他兄弟姐妹，父母都已經(jīng)去世，也不知道自己能不能說清楚這個事情。

委托天用律所  及時解決問題

后來，李梅聯(lián)系到了北京天用律師事務所，咨詢后，李梅得到了天用律師的全面解答，思路清晰，目的明確，讓她明白了她需要解決的難題，如果將此糾紛訴至法院，其中有三個重點：第一，涉案房屋是否符合抵押條件。第二，抵押未登記是否生效。第三，流押條款是否有效。她雖然聽不懂法律名詞，但是，北京律師用最通俗的話語讓她明白了這一切，為此，她果斷委托了天用律所。

隨后，天用律師便指導李梅如何取證，由于李梅不在房屋所在地，天用律師就幫助她去村委會開具父母的死亡證明和親屬關(guān)系證明；李梅的兄弟姐妹很多，又幫忙協(xié)助收集在各地兄弟姐妹的身份信息。最后以張帆的侵占行為嚴重損害了李梅的利益為由，成功的將案件訴至法院，請求法院依法支持李梅的訴訟請求。終于在村委會下發(fā)拆遷補償款之前，提交了立案受理通知書。否則后果非常嚴重，需要提起行政復議甚至行政訴訟來維護自己的權(quán)益。事后，當事人對我們的服務感到十分滿意，解決了她這輩子認為最大的難題！

【律師說案】對于本案的解讀： 首先，位于和平街新街辦事處24號的三層房屋性質(zhì)上按照《民法典》399條規(guī)定屬于不得抵押的財產(chǎn)； 其次，即使該房屋可以抵押，按照《民法典》402條規(guī)定不動產(chǎn)抵押應當辦理抵押登記，但是雙方未辦理抵押登記，所以張帆的抵押權(quán)不生效； 最后，即使張帆的抵押權(quán)生效，根據(jù)《民法典》401條“抵押權(quán)人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償”，即國家禁止流押條款，抵押權(quán)人不能對抵押財產(chǎn)主張所有權(quán)。 本案房屋的所有權(quán)應由李梅父母的合法繼承人依法取得。李梅積極履行還本付息義務，張帆卻遲遲不返還房屋、無償使用房屋。張帆對房屋的占有系無權(quán)占有，對房租的收取系不當?shù)美?綜上，張帆的侵占行為嚴重損害了李梅的利益。 病從淺中醫(yī)。當事人遇事及時尋求律師幫助是非常明智的選擇。如果村委會真的發(fā)放了拆遷補償款，雖然也有補救的辦法，但是需要付出沉重的代價。

【律師說案】對于本案的解讀：

首先，位于和平街新街辦事處24號的三層房屋性質(zhì)上按照《民法典》399條規(guī)定屬于不得抵押的財產(chǎn)；

其次，即使該房屋可以抵押，按照《民法典》402條規(guī)定不動產(chǎn)抵押應當辦理抵押登記，但是雙方未辦理抵押登記，所以張帆的抵押權(quán)不生效；

最后，即使張帆的抵押權(quán)生效，根據(jù)《民法典》401條“抵押權(quán)人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償”，即國家禁止流押條款，抵押權(quán)人不能對抵押財產(chǎn)主張所有權(quán)。

本案房屋的所有權(quán)應由李梅父母的合法繼承人依法取得。李梅積極履行還本付息義務，張帆卻遲遲不返還房屋、無償使用房屋。張帆對房屋的占有系無權(quán)占有，對房租的收取系不當?shù)美?br>

綜上，張帆的侵占行為嚴重損害了李梅的利益。

病從淺中醫(yī)。當事人遇事及時尋求律師幫助是非常明智的選擇。如果村委會真的發(fā)放了拆遷補償款，雖然也有補救的辦法，但是需要付出沉重的代價。

相關(guān)法條

《民法典》

第三百九十九條 下列財產(chǎn)不得抵押：

（一）土地所有權(quán)；

（二）宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外；

（三）學校、幼兒園、醫(yī)療機構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施；

（四）所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；

（五）依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

第四百零一條 “抵押權(quán)人在債務履行期限屆滿前，與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產(chǎn)歸債權(quán)人所有的，只能依法就抵押財產(chǎn)優(yōu)先受償”，即法律承認流押條款，但抵押權(quán)人不能對抵押財產(chǎn)主張所有權(quán)。

第四百零二條 以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規(guī)定的財產(chǎn)或者第五項規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

案例來源：北京天用律師事務所

以上為天用律所辦理過的真實案例，為確保個人隱私和商業(yè)隱私，以上委托人的名字均使用化名。

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