房屋漏水是居民小區(qū)較為普遍發(fā)生的現(xiàn)象之一。因房屋漏水造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失和損害，到底應(yīng)該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)賠償責(zé)任？
由于房屋漏水的情形不同，因此定責(zé)也不盡相同。
海淀區(qū)某物業(yè)公司自2000年接管海淀某小區(qū)物業(yè)，隨著小區(qū)設(shè)備設(shè)施年久老化，給小區(qū)業(yè)主的生活帶來(lái)不便，同時(shí)也給物業(yè)公司的管理增加了難度。物業(yè)公司與業(yè)主的矛盾不斷增加，小區(qū)有大量業(yè)主拖欠物業(yè)費(fèi)，物業(yè)公司對(duì)于拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主不知道該如何解決，物業(yè)經(jīng)理慕名來(lái)到北京市元甲律師事務(wù)所，向元甲物業(yè)團(tuán)隊(duì)的律師進(jìn)行了咨詢。
物業(yè)經(jīng)理在與元甲律師咨詢時(shí)提出小區(qū)有特殊的一位業(yè)主，業(yè)主家因突下暴雨下水管阻塞導(dǎo)致家中被泡，現(xiàn)在不僅不交物業(yè)費(fèi)，同時(shí)，要求物業(yè)公司對(duì)于家中的損失進(jìn)行賠償。
某年夏天，北京突降暴雨，各大媒體爭(zhēng)先報(bào)道哪個(gè)城區(qū)積水嚴(yán)重、哪條道路目前無(wú)法通行等等。這時(shí)小區(qū)物業(yè)公司防汛工作也拉響了突發(fā)事件的應(yīng)急工作，小區(qū)業(yè)主房屋漏水、地下車(chē)庫(kù)進(jìn)水、地面積水等維修電話不斷，所有工作人員停止休假全員上崗。來(lái)律所咨詢的經(jīng)理說(shuō)當(dāng)天有一家業(yè)主住頂層，因突降暴雨頂層下水管道有阻塞下水不暢導(dǎo)致業(yè)主家中漏水，屋頂起皮、家具被泡。物業(yè)認(rèn)為這是不可抗力的突發(fā)事件，物業(yè)公司接到報(bào)修后也進(jìn)行了維修和協(xié)助業(yè)主把損失降低，不應(yīng)該賠償，雙方一直未達(dá)成一致意見(jiàn)。物業(yè)公司是否要承擔(dān)責(zé)任，元甲律師也給出了專(zhuān)業(yè)建議。
元甲物業(yè)團(tuán)隊(duì)專(zhuān)業(yè)解析：
首先，物業(yè)公司日常應(yīng)該對(duì)小區(qū)的公共設(shè)備設(shè)施進(jìn)行維修維護(hù)，定期進(jìn)行巡視檢查并做好工作記錄。
其次，物業(yè)公司是專(zhuān)業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雖然無(wú)法預(yù)測(cè)和消除自然災(zāi)害，但如果相關(guān)部門(mén)已經(jīng)提前發(fā)出預(yù)警，物業(yè)公司應(yīng)該做好相應(yīng)的防范措施，如對(duì)于阻塞點(diǎn)進(jìn)行排查、向小區(qū)業(yè)主進(jìn)行提示、做好突發(fā)事件應(yīng)急預(yù)案等。
 
再次，業(yè)主家中發(fā)生漏水后應(yīng)及時(shí)派人進(jìn)行檢修、查找原因、降低損失，盡職盡責(zé)履行物業(yè)的管理職責(zé)。
如果物業(yè)公司未能履行相應(yīng)的監(jiān)督管理職責(zé)，對(duì)其不作為而擴(kuò)大的損失，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
綜上，物業(yè)管理人在突發(fā)自然災(zāi)害中的職責(zé)，法律并沒(méi)有明確規(guī)定，主要依據(jù)業(yè)主與物業(yè)管理人簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》來(lái)判定物業(yè)管理人是否盡到應(yīng)盡職責(zé)。
一般而言，業(yè)主與物業(yè)管理人都會(huì)在《物業(yè)服務(wù)合同》中約定，物業(yè)管理人負(fù)有對(duì)小區(qū)內(nèi)的公用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)的義務(wù)。若由于物業(yè)公司未盡上述義務(wù)，例如未能對(duì)共用排水設(shè)施、設(shè)備定期進(jìn)行清理、疏通，則需要對(duì)管道堵塞導(dǎo)致的積水倒灌，則應(yīng)當(dāng)為業(yè)主的損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。
在強(qiáng)降雨、強(qiáng)臺(tái)風(fēng)等異常天氣情況下，若物業(yè)公司既無(wú)法預(yù)見(jiàn)超強(qiáng)臺(tái)風(fēng)等極端天氣可能導(dǎo)致的降雨強(qiáng)度，也無(wú)法阻止內(nèi)澇積水涌入小區(qū)的情況下，那么地下空間被淹則可以認(rèn)定為不可抗力導(dǎo)致。若物業(yè)公司盡到了警示通知義務(wù)、采取了積極的減災(zāi)措施，物業(yè)公司可以免責(zé)。
案例來(lái)源：北京市元甲律師事務(wù)所，以上為元甲律所辦理過(guò)的真實(shí)案例，為確保個(gè)人和商業(yè)隱私，文中所有人的名字均使用化名。