因一方違約解除房屋買賣合同后，守約方能要求適當(dāng)賠償可得利益損失。其中，對房屋差價損失等可得利益損失合同有約定買賣合同可得利益損失 的，按照約定處理；沒有約定買賣合同可得利益損失 的，因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同目的不能實現(xiàn)，守約方要求解除合同的，可以要求違約方賠償房屋差價損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失。

【法律依據(jù)】

《民法典》第五百八十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者采取補救措施后，對方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。第五百八十四條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

房屋買賣合同解除后守約方可以要求適當(dāng)賠償可得利益損失。其中對房屋差價損失等可得利益損失合同有約定買賣合同可得利益損失 的買賣合同可得利益損失 ，按照約定處理；沒有約定的，因一方當(dāng)事人根本違約致使另一方訂立合同目的不能實現(xiàn)，守約方要求解除合同的，可以要求違約方賠償房屋差價損失、轉(zhuǎn)售利益損失等可得利益損失。法律依據(jù)買賣合同可得利益損失 ：《中華人民共和國民法典》第五百八十四條 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。第五百八十五條 當(dāng)事人可以約定一方違約時應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或者仲裁機構(gòu)可以根據(jù)當(dāng)事人的請求予以適當(dāng)減少。當(dāng)事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應(yīng)當(dāng)履行債務(wù)。

合同的可得利益損失的評估方式買賣合同可得利益損失 ：生產(chǎn)利潤損失加上經(jīng)營利潤損失就是可得利益損失。生產(chǎn)設(shè)備和原材料等買賣合同中違約中買賣合同可得利益損失 ，因出賣人違約而造成買受人的可得利益損失通常屬于生產(chǎn)利潤損失。

【法律依據(jù)】

《民法典》第五百八十四條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定買賣合同可得利益損失 ，造成對方損失的買賣合同可得利益損失 ，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失。

二手房買賣合同中房屋差價的損失如何賠償？

理論支點可得利益損失買賣合同可得利益損失 ，也叫預(yù)期利益損失買賣合同可得利益損失 ，是與現(xiàn)存利益相對的概念，是指在生產(chǎn)、銷售或提供服務(wù)的合同中，生產(chǎn)者、銷售者或服務(wù)提供者因?qū)Ψ降倪`約行為而受到的預(yù)期純利潤的損失。質(zhì)言之，可得利益是合同履行后的純利潤，不包括主觀推測的損失以及為取得利潤所支付的費用?？傻美姹仨毷菍韺嶋H會得到的切實的利益，如果并非實際可以得到的，則屬于主觀的推測，不能計算在損害賠償額內(nèi)?？傻美婢哂腥缦绿攸c：

（1）未來性。即可得利益是一種未來利益，它在違約行為發(fā)生時并沒有為合同當(dāng)事人所實際享有，而必須通過合同的實際履行以及合同當(dāng)事人的一定的付出才能得以實現(xiàn)?；蛘哒f該利益是確定的、無爭議的，若一方違約，另一方將必然出現(xiàn)的一種損失。

（2）期待性。即可得利益是當(dāng)事人訂立合同時希望通過合同的履行所獲得的利益，是當(dāng)事人在訂約時能夠合理預(yù)見的利益。同時，這種可得利益應(yīng)是在短期內(nèi)能取得的利益，而不是久遠將來因合同的履行而可能獲得的效應(yīng)利益。

（3）現(xiàn)實性。即可得利益已具備實現(xiàn)的客觀基礎(chǔ)和條件，只要合同如期履行，就會被當(dāng)事人所獲得。在通常情況下，當(dāng)事人為實現(xiàn)這一利益作買賣合同可得利益損失 了一些準備，具備買賣合同可得利益損失 了轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實利益的基礎(chǔ)條件。同時，這種可得利益通常應(yīng)當(dāng)是財產(chǎn)性利益，不包括非財產(chǎn)性的機遇等。

二手房交易中賣方惡意違約行為頻發(fā)，考慮其主要原因，包括兩個方面：從客觀方面講，在二手房交易價格攀升過快的情況下，在二手房買賣合同簽訂幾天后，房價就可能出現(xiàn)大幅上漲，即所謂的“一天一個價”。這種房地產(chǎn)市場動態(tài)交易環(huán)境就成為促使不誠信的賣房人萌發(fā)失信違約、“一房數(shù)賣”等念頭的客觀誘因。另外，大部分的二手房買賣都是通過中介機構(gòu)居間促成，中介機構(gòu)參與交易整個過程。在此過程中，由于監(jiān)管不力，中介機構(gòu)工作人員違規(guī)違法操作頻發(fā)，導(dǎo)致“陰陽合同”、雙方意思表示送達不暢等問題。從主觀方面講，一些二手房交易中的賣房人缺乏市場交易的誠信意識，易受非法經(jīng)濟利益的驅(qū)使，企圖以惡意毀約的不誠信手段來牟取房屋價格上漲帶來的非法收益。在這種非法動機的驅(qū)使下，失信違約的表現(xiàn)可以概括為六大典型行為：一是惡意拖延交付房屋；二是惡意拖延協(xié)助辦理房屋所有權(quán)變更也就是過戶手續(xù)；三是拒絕受領(lǐng)買房人交付的購房款；四是無理由故意退還購房款；五是以不充分、不正當(dāng)?shù)睦碛商岢鲆蠡蛘邌畏浇獬课葙I賣合同，不再履行；六是在辦理房屋所有權(quán)過戶手續(xù)前進行“一房二賣”或者“一房數(shù)賣”或者無交易基礎(chǔ)的惡意過戶，故意釀成房屋買賣合同在客觀上無法實際履行的后果。不論具體表現(xiàn)如何，賣房人惡意違約的最終目的是使房屋買賣合同無法履行，從而獲得房屋價格上漲帶來的非法投機利益。這種非法投機利益損害了守法買房人的正當(dāng)利益，觸犯了法律法規(guī)與道德底線，破壞了正常的市場交易秩序，踐踏了誠實信用基本原則與精神。人民法院在查明事實的基礎(chǔ)上，對這種投機行為應(yīng)堅決打擊。

實務(wù)爭點房屋買賣合同糾紛中，對于房屋差價損失賠償?shù)膯栴}，司法實踐中存在不同觀點：

第一種觀點認為，房屋差價損失因無法確切計算，故不宜判決支持賠償。

第二種觀點認為，房屋差價損失應(yīng)予賠償，其屬于實際損失。如果當(dāng)事人之間對房屋差價賠償有約定的，從約定；沒有約定的，可以按照后合同與前合同之間的差價確定房屋差價損失，或以房價上漲時另購?fù)葪l件房屋需多付出的價款，或者房價下跌時另售房屋少獲得的價款標準確定。

作者觀點筆者認為，上述觀點均值得商榷。

首先，應(yīng)區(qū)分可得利益與履行利益。損害賠償是一個在二手房買賣合同糾紛中常見的問題，一般發(fā)生在合同履行中因違約所產(chǎn)生的賠償責(zé)任與合同撤銷或被宣告無效后產(chǎn)生的締約過失責(zé)任之中。這一問題還與二手房交易中的其他問題交織并存，在“一房數(shù)賣”、連環(huán)買賣、“陰陽合同”、共有房屋、無證售房、中介問題、承租人優(yōu)先購買權(quán)等糾紛中均有可能出現(xiàn)。損害賠償?shù)姆秶菍崉?wù)中的疑難問題，這一問題涉及信賴利益、履行利益與可得利益等概念。尤其是履行利益與可得利益，由于概念上沒有厘清，實務(wù)中經(jīng)常將二者混用。最高人民法院《關(guān)于當(dāng)前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》第9條規(guī)定：“在當(dāng)前市場主體違約情形比較突出的情況下，違約行為通常導(dǎo)致可得利益損失。根據(jù)交易的性質(zhì)、合同的目的等因素，可得利益損失主要分為生產(chǎn)利潤損失、經(jīng)營利潤損失和轉(zhuǎn)售利潤損失等類型。生產(chǎn)設(shè)備和原材料等買賣合同違約中，因出賣人違約而造成買受人的可得利益損失通常屬于生產(chǎn)利潤損失。承包經(jīng)營、租賃經(jīng)營合同以及提供服務(wù)或勞務(wù)的合同中，因一方違約造成的可得利益損失通常屬于經(jīng)營利潤損失。先后系列買賣合同中，因原合同出賣方違約而造成其后的轉(zhuǎn)售合同出售方的可得利益損失通常屬于轉(zhuǎn)售利潤損失?！痹摋l實際上區(qū)分了可得利益與履行利益。所謂可得利益，是指僅限于未來可以得到的利益，它不包括履行本身所獲得利益，即不包括交付貨物或支付貨款本身，而主要是指獲取利潤所對應(yīng)的利益。可得利益是一種未來利益，必須具有一定的確定性。所謂履行利益，是大陸法系中的概念，是指法律行為有效成立，但因債務(wù)不履行而生的損失，又稱為積極利益之損害，其是與信賴利益相對應(yīng)的概念?？梢?，可得利益與履行利益的內(nèi)涵和外延均不相同，不應(yīng)混為一談。筆者認為，房屋差價損失應(yīng)屬于履行利益范疇。

其次，房屋買賣合同中的違約損害賠償應(yīng)以完全賠償為原則。所謂完全賠償原則，是相對于超額賠償而言的，是指因違約方的違約使受害人遭受的全部損失都應(yīng)當(dāng)由違約方負賠償責(zé)任。完全賠償是對受害人的利益實行全面、充分保護的有效措施。從公平和等價交換原則來看，由于違約當(dāng)事人的違約而便受害人遭受損害，違約當(dāng)事人也應(yīng)以自己的財產(chǎn)賠償全部損害。房屋是普通百姓賴以生活的安身立家之所，近年來，各地房價成倍上漲，對于大多數(shù)購房人而言，其所購買的房屋一旦因為出賣人惡意違約導(dǎo)致合同無法履行，將不可能再以同樣的價格購買到同樣條件的房屋，會遭受巨大的經(jīng)濟損失。這種損失是守約方遭受的實際損失，是可以計算的。按照違約損害完全賠償原則，違約損害賠償是以當(dāng)事人遭受的實際損失作為確定賠償范圍的標準，損害賠償不能超過實際損失，即受害人不能因此獲利，而違約方的過錯程度也不能作為確定賠償責(zé)任范圍的標準。

最后，房屋買賣合同中對于違約賠償范圍有約定的，從約定；沒有對差價損失賠償進行約定的，守約方請求賠償?shù)模瑧?yīng)予支持。應(yīng)當(dāng)明確的是，只要房屋買賣合同是雙方的真實意思表示，任何一方都不得拒絕履行。房屋價格變動屬于商業(yè)風(fēng)險，即使房屋價格短期內(nèi)漲跌幅度很大，也不能認為是情勢變更，出賣人更不能以此為由拒絕履行合同。善意買受人向出賣人主張因其違約行為造成的經(jīng)濟損失的，應(yīng)予支持。《民法典》第五百八十四條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，造成對方損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益；但是，不得超過違約一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違約可能造成的損失”。違約損害賠償數(shù)額的計算方式有兩種，主觀計算方法和客觀計算方法。主觀計算方法又稱具體計算方法，它是指根據(jù)受害人具體遭受的損失、支出的費用來計算損害額。主觀計算方法將非違約方實際遭受的損失作為確定違約損害賠償?shù)囊罁?jù)?？陀^計算方法又稱抽象計算方法，它是指以代替履行的市場價格作為確定違約損害數(shù)額的依據(jù)。

綜上所述，在房屋買賣糾紛中，由于違約方惡意違約造成守約方損失的，守約方請求賠償房屋差價損失的，因該損失屬于履行利益損失，應(yīng)予賠償。損害賠償?shù)木唧w數(shù)額應(yīng)以守約方的實際損失為準，如果有約定的具體數(shù)額或者具體計算方法的，從其約定；如果沒有具體約定的，則以主觀計算方法與客觀計算方法相結(jié)合的方式確定；如果約定的損害賠償過高或過低的，應(yīng)予增加或酌減。

可得利益損失是指一方未全面履行合同等違約行為導(dǎo)致守約方所喪失買賣合同可得利益損失 的財產(chǎn)性損失買賣合同可得利益損失 ，即在合同履行前并不為當(dāng)事人所擁有買賣合同可得利益損失 的買賣合同可得利益損失 ，而為當(dāng)事人所期望在合同全面履行以后可以實現(xiàn)和取得的財產(chǎn)權(quán)利。通常情況下只要構(gòu)成違約行為即可能導(dǎo)致對方可得利益的損失。常見的可得利益損失有以下幾種買賣合同可得利益損失 ：1.生產(chǎn)利潤損失。這類損失多與生產(chǎn)設(shè)備和原材料的買賣合同有關(guān)。在這類合同中，買方所買的設(shè)備或原材料是用于生產(chǎn)的，如果賣方不交貨、所交付的設(shè)備或原材料不合格或遲延交付，必然會耽擱買方的生產(chǎn)，給買方造成生產(chǎn)利潤損失。2.經(jīng)營利潤損失。這類損失多與承包經(jīng)營、租賃經(jīng)營合同以及提供服務(wù)或勞務(wù)的合同有關(guān)。3.轉(zhuǎn)售利潤損失。在買賣合同中，賣方違約不交貨，導(dǎo)致買方無法將該批貨物轉(zhuǎn)售于其已簽約的下家買主，則其轉(zhuǎn)售利潤損失一般來說就是轉(zhuǎn)售合同價款與原合同價款的差額，再扣除必要的轉(zhuǎn)售成本。法律依據(jù)：《中華人民共和國合同法》第一百一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。