房屋轉租是指房屋出租后轉租房屋是不是變相轉租土地 ，承租人在房屋租賃期間將其承租房屋轉租房屋是不是變相轉租土地 的部分或全部再出租的行為。包括以聯(lián)營、承包經營和合作經營等名義，將承租的房屋再給他人使用，不參與經營而獲得租金性收益的行為。

房屋轉租包括兩個不同的法律關系，涉及到三個主體，即出租人、承租人(俗稱二房東)和次承租人(俗稱租戶)?，F行法律法規(guī)允許房地產轉租。

我國《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同?！?/p>

根據《合同法》的規(guī)定，房屋轉租可分為合法轉租和非法轉租。合法轉租，是指承租人征得出租人的同意，將房屋轉租給第三人。非法轉租，是指承租人未征得出租人的同意，擅自將房屋轉租給第三人。在非法轉租中，承租人的轉租行為是違約或違法行為，出租人有權終止合同。

對于承租人擅自轉租的法律后果，《城市私有房屋管理條例》第二十一條規(guī)定，承租人擅自將承租的房屋轉租的，出租人有權解除租賃合同。房屋租賃合同約定可以轉租的，承租人可以按照約定轉租房屋。房屋租賃合同未約定可以轉租的，承租人只有在征得出租人同意后才可以轉租房屋;未征得出租人同意轉租房屋的，出租人有權解除租賃合同。但是，現實中對承租人的轉租行為的認定往往產生不同的認識，從而產生對承租人交給他人使用是否屬于非法轉租而難以認定。

一、轉租行為由誰舉證

根據證據規(guī)則，誰主張誰舉證，按理應當由出租人來證明對方的非法轉租行為。但是，《合同法》頒布后，承租人將租賃房屋轉租后，往往不簽轉租合同，或者簽了轉租合同，但轉租人與第三人害怕出租人收回房屋而否認是轉租，根本就不出示他們之間的轉租合同。如果一定要出租人拿到承租人與次承租人之間的轉租合同才能認定其非法轉租行為幾乎是不可能的。因此，我們認為出租人只要證明房屋不是由承租人在使用就完成了舉證任務，然后，再由承租人來證明第三人使用不是非法轉租而有合法使用的理由。如果承租人不能證明第三人可以合法使用，便推定承租人將房屋非法轉租給第三人使用了。這與《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》第七十五條關于“有證據證明一方當事人持有證據無正當理由拒不提供，如果對方當事人主張該證據的內容不利于證據持有人，可以推定該主張成立”的規(guī)定也不相悖。

租賃合同中未約定可以轉租，且出租人不同意轉租的，承租人也不得擅自轉租。承租人擅自轉租的，出租人可以解除與承租人的租賃合同。這一點，《城市私有房屋管理條例》第二十一條規(guī)定的比較清楚。但是，不動產租賃合同具有繼續(xù)性的特征，應當盡量維護租賃權所產生的經濟關系的安定性，發(fā)揮促進交易的功能。一般來講，同意轉租，應當由出租人作出明示表示。默示能否成為同意轉租的形式，實踐中頗有爭議。而根據《民法通則》第56條的規(guī)定：“民事法律行為可以采取書面形式，口頭形式或者其他形式。法律規(guī)定采用特定形式的，應當依照法律規(guī)定?！睋艘?guī)定，我們認為，口頭形式、書面形式、默示形式是民事法律行為的主要形式，在是否同意轉租的問題上，法律沒有規(guī)定必須采取特定形式。從默示之中同樣可以推定出當事人真實的意思表示。因此，如果出租人以收取租金為目的，面對顯而易見的轉租事實，歷經多年而不提異議，還按月收取租金，可以從雙方的相互默契中推知出租人已同意轉租。既然雙方沒有約定允許轉租而出租人已經默示同意轉租，以后再以沒有經過自己同意而提出收回房屋就不妥當。

三、合伙經營者是否可以使用承租房屋

在現實生活中，有許多案例顯示，承租人將承租的房屋用來與別人合伙經營，這種情況能否認定為非法轉租行為就得具體問題具體分析。我們認為，如果承租人親自參與經營，那就不能確認承租人有非法轉租行為。如果承租人并不參與經營，而是由他人經營，承租人只是參與分紅，可以認為承租人是一種變相的轉租行為。在這種情況下，出租人可以解除租賃合同。如果承租人將合伙情況告知了出租人并征求出租人的意見，出租人同意其行為，當然可以合法使用，而出租人如果不同意承租人與他人合伙使用該房屋，其他合伙人也是不能使用該房屋的。

現實生活中，有些案例顯示，承租人將房屋交給第三人使用，第三人以自己的名字在工商所登記為個體經營，當出租人懷疑對方有非法轉租行為時，承租人與第三人又到工商所悄悄地將個體經營登記變更為原承租人。對此，出租人可到工商部門調取承租人曾經交給他人使用的證據，以此來確認承租人有轉租行為。在實務中，有人認為對方已經改正了就不應當追究了。《城市房屋租賃管理辦法》第二十四條規(guī)定，“承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋，因此而造成損失的，由承租人賠償：(一)將承租的房屋擅自轉租的;(二)將承租的房屋擅自轉讓、轉借他人或擅自調換使用的……(八)法律、法規(guī)規(guī)定其他可以收回的。”根據這一規(guī)定，我們認為，只要承租人有將房屋交給他人使用而又沒有合法理由，出租人就有權收回房屋。否則，就違背了合同意思自治原則，必然會侵害出租人自主選擇合同相對人的權利。再者，法律規(guī)定“承租人有下列行為之一的，出租人有權終止合同，收回房屋”，也就是說認定的標準是有沒有法律規(guī)定的幾種行為，并沒有規(guī)定要看現在這幾種行為是否在繼續(xù)，也就是說，只看有沒有法律規(guī)定的幾種行為而不看行為是否正在進行，哪怕行為已經停止，但在承租期內只要有過法律規(guī)定的幾種行為，出租人就有權終止合同，收回房屋。

在現實生活中，我們還經常碰到這樣一種情況：有人租下一處房屋，未經出租人同意，經營一段時間后又委托他人經營，或者簽訂房屋租賃合同后，直接委托他人經營。這種情況能否認定其為非法轉租?這要看承租人的主體地位如何。如果承租人是法人，其承租后再委托他人經營是可以的，受委托人只是該法人在此處的一個負責人，代表法人在此經營，不應當認定該行為是非法轉租。但是，如果承租人是個體戶，那情況就不一樣了?！冻青l(xiāng)個體工商戶管理暫行條例》第四條規(guī)定“個體工商戶，可以個人經營，也可以家庭經營。個人經營的，以個人全部財產承擔民事責任;家庭經營的，以家庭全部財產承擔民事責任。個體工商戶可以根據經營情況請一、二個幫手;有技術的個體工商戶可以帶三、五個學徒?！备鶕@一規(guī)定，個體工商戶只能以個人經營或家庭經營，可以請幫手或帶學徒，而不可以委托他人經營或給他人承包經營。如果個體工商戶以委托他人經營或承包給他人經營為借口而否認其非法轉租行為，法律則不能支持。

總之，房屋非法轉租行為的確認在現實生活中是個復雜的問題，法律對此并沒有作出具體規(guī)定，這就需要我們法律工作者運用法理和生活常識進行推定從而作出正確的判斷。

轉租是指承租人在租賃期內將租入資產出租給第三方的行為。房屋轉租轉租房屋是不是變相轉租土地 ，是指承租人在租賃期間將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為。租賃合同是指出租人將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

【法律依據】

《民法典》第七百一十六條

承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效轉租房屋是不是變相轉租土地 ；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。

承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

房屋轉租轉租房屋是不是變相轉租土地 ，是指房屋承租人將承租轉租房屋是不是變相轉租土地 的房屋再出租轉租房屋是不是變相轉租土地 的行為轉租房屋是不是變相轉租土地 ，合法的轉租須符合兩個必要條件：合法條件一：轉租須經房屋所有權人的同意。轉租已不屬于正常使用的范疇，必須經房屋所有權人同意，否則無效。合法條件二：轉租的租金不得高于原租金，確實需合理提高，提高的收入應交給房屋所有權人。租金是房屋的收益，應由房屋所有權人取得。因此，只要滿足上述兩個條件的，則是合法轉租，因此轉租費也是受法律保護的。

【法律依據】

《民法典》第七百一十六條，承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效轉租房屋是不是變相轉租土地 ；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。

轉租和轉讓的區(qū)別是有沒有發(fā)生租賃權的移交轉租房屋是不是變相轉租土地 ，轉讓沒有權利移交轉租房屋是不是變相轉租土地 ，只是授權別人使用轉租房屋是不是變相轉租土地 ，轉租實際上是租賃權的轉移，你不在享有租賃權。

租不同于租賃權的轉讓，兩者的法律性質是不同的。租賃權的轉讓是指承租人將租賃權轉讓給第三人，承租人退出租賃關系，而租賃關系存在于受讓第三人與出租人之間。轉租轉讓的一般是使用權，轉讓轉讓的是所有權、使用權及其轉租房屋是不是變相轉租土地 他附屬權利。

前者為設定的取得，后者為轉移的取得。

房屋轉租是轉租人在租賃物上再度設定轉租房屋是不是變相轉租土地 了一個新的租賃權，轉租人與被轉租人之間成立新的租賃契約。

房屋租賃權轉讓是將原房屋租賃權讓與給受讓人，并沒有設立一個新的租賃權，轉讓人與受讓人之間成立的是一個轉讓契約而非租賃契約。