1、 提出高于預(yù)期的拆遷安置補償條件房屋拆遷談判技巧實用 ，但一定注意不要讓對方認(rèn)為你是在滿天要價。2、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補償報價房屋拆遷談判技巧實用 ，除非你拿到房屋拆遷談判技巧實用 了一份合法的、完整的評估報告。如果不假思索的就答應(yīng)對方的第一次報價，這種做法通常會讓對方產(chǎn)生兩種反應(yīng)：我們本來可以做的更好，一定是哪里出了問題。3、學(xué)會在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補償條件時感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評估報告，就要是這對里面的一些項目學(xué)會感到意外，在你表示有些意外后，對方通常會做出一些讓步。如果你不表示意外，對方通常會拆遷人變得更加強硬。4、避免對抗性的拆遷補償談判。千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對情緒，這樣只會導(dǎo)致對抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去。5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用。一定要把精力集中到具體的補償項目上比如自建面積的測量與補償?shù)?，千萬不要在意補償總額，也不要用百分比的方式進(jìn)行補償談判。

法律依據(jù):

《國有土地上房屋征收與補償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實施的對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

一、找準(zhǔn)目標(biāo),合理定位。

這是談判的最基礎(chǔ)工作,恰又是難度最大的一件事,要求過高,脫離實際,必將適得其反;要求過低,擔(dān)心吃虧還被別人笑。所以,選則一個最好方案和底線很關(guān)鍵,這就看

被拆遷人

是否熟悉拆遷法律和房屋評估知識,如房產(chǎn)為居住,市場價值100萬,加上搬遷費、過渡費等105萬,這就是談判尺碼,上下浮動,貨幣補償或價值相等的房產(chǎn)調(diào)換均可。對于一些復(fù)雜的,如面積爭議、

住改商

價值認(rèn)定、

違章建筑

等問題盡量作出對自己有利的認(rèn)識追求更大利益,適當(dāng)時候再讓步靠籠。

二、談判中要善于傾聽、分析和判斷。

因為談判中要有一半左右的時間要聽對方說話。常言說“鑼鼓聽聲,

聽話聽音

”。會不會傾聽?能不能聽出對方的“音”?聽了能不能做出正確地分析和判斷?能不能找出對方的“軟筋”或“破綻”?從而拿出應(yīng)對的策略,這些都是能不能實現(xiàn)談判目的的關(guān)鍵。所以,高明

談判者

不僅善于傾聽,還善于在不顯山露水的情形下,啟發(fā)對方多多地說房屋拆遷談判技巧實用 ，詳細(xì)地說。最好把房屋拆遷談判技巧實用 他們要說的話、

想說的話

盡量地都說出來。在對方說的時候,不要打斷對方,不要怕“

冷場

”。在對方有一種“言多有失”的警覺時,要盡力地“諄諄善誘”。還要盡量判斷出對方真實意圖和水份。然后根據(jù)自己方面的原則立場,拿出一套應(yīng)對的謀略。同時,還要隨著對方策略的轉(zhuǎn)換而轉(zhuǎn)換,或者是設(shè)法把對方思路引向自己的策略中來。這樣才能

談笑風(fēng)聲

之中,掌握談判的主動權(quán)。

三、抓住拆遷人心里談判。

拆遷人尤其是商業(yè)開發(fā)的拆遷,房屋拆遷談判技巧實用 他們希望被拆遷人早日拆遷,不愿作過多糾纏,通常在

非原則性

問題上,還是愿意讓步,所以靈活掌握談判中讓步和堅持的火候。就像琴弦一樣,松了彈不成曲子,緊了就會拉斷。

四、抓住拆遷人弱點談判。

拆遷人有時自己都不知錯在何處,如主體不符、許可證不合法、

評估程序

違法等,其懼怕一旦

敗訴

,整個拆遷損失極大,于是,在房屋拆遷談判技巧實用 你點出它破綻與弱點時,往往會使談判利益增大?？傊?拆遷談判與其它談判有許多共同點,但必須在懂得補償安置法律政策基礎(chǔ)上才能知己知彼,不畏權(quán)勢,

不錯過

時機。追求

利益最大化

。

房屋（企業(yè)）拆遷是對土地及其地上附著物房屋拆遷談判技巧實用 的物權(quán)征收過程。其征收依據(jù)是拆遷許可證或土地征收決定書。這一過程實是公權(quán)力與私權(quán)利房屋拆遷談判技巧實用 ，行政法之行政管理權(quán)與民法之物權(quán)相沖突，并倚借拆遷安置補償使二者協(xié)調(diào)之過程。自91拆遷條例以來，國務(wù)院及各級地方政府相繼出臺行政法規(guī)或地方性法規(guī)，企及通過法律的預(yù)測性與穩(wěn)定性，協(xié)調(diào)征收權(quán)與物權(quán)的沖突。但鑒于拆遷征收補償安置的復(fù)雜性，諸多補償項目、補償標(biāo)準(zhǔn)、補償程序甚至補償主體都存系著立法空白，出現(xiàn)法無力的現(xiàn)象。因此，在房屋（企業(yè)）拆遷過程中，基于拆遷各方合意的法律談判比之司法訴訟，往往更具執(zhí)行力。因此，我們有必要對房屋（企業(yè)）拆遷如何進(jìn)行法律談判做一研究。 一、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判的基本要素 1、法律談判主體。主體資格的確認(rèn)，是進(jìn)行法律談判的前提與基礎(chǔ)。依法理而論，凡因拆遷而致使權(quán)益受到影響的各方主體，均應(yīng)成為法律談判的主體。就房屋（企業(yè)）拆遷而言，拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人、土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人及其他與土地、房屋的物權(quán)或債權(quán)之關(guān)系人，因拆遷而有可能使他們權(quán)益受到影響，均應(yīng)當(dāng)成為法律談判的適格主體。但在實踐操作之中，拆遷人往往依《城市房屋拆遷管理條例》（2001年）第22條之規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對被拆遷人給予補償。第27條之規(guī)定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對被拆遷人給予補償。，在拆遷法律談判中剝奪承租人（承租企業(yè)）的主體資格，認(rèn)為租賃關(guān)系是被拆遷人與承租人兩方主體的關(guān)系，與實施拆遷行為無關(guān)。拆遷過程中，被拆遷人或與承租人解除租賃關(guān)系，或由被拆遷人對承租人進(jìn)行安置這兩種模式都限定房屋拆遷談判技巧實用 了承租人直接向拆遷人主張拆遷補償?shù)臋?quán)利。我們認(rèn)為，雖然拆遷條例限定承租人的拆遷安置協(xié)議訂立權(quán)及直接向拆遷人主張拆遷補償?shù)臋?quán)利，但這兩種權(quán)利都為法定權(quán)利，法定權(quán)利的缺失并不完全否定自然權(quán)利的存在。如，參與房屋（企業(yè)）拆遷法律談判，拆遷各方關(guān)系人因其實際權(quán)益受到影響，而當(dāng)然享有尋求協(xié)商的自然權(quán)利。即便承租人（承租企業(yè)）不能獨立訂立拆遷安置協(xié)議，但其仍有為達(dá)成這一協(xié)議而必要有協(xié)商談判權(quán)利。因此，房屋（企業(yè)）拆遷法律談判的主體應(yīng)當(dāng)包括拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人（承租企業(yè)）等與實施拆遷有利害關(guān)系的各方主體。 2、法律談判內(nèi)容。房屋（企業(yè)）拆遷法律談判貫穿于拆遷各個環(huán)節(jié)。在拆遷人與被拆遷人、拆遷關(guān)系人就拆遷不能達(dá)成合意時，即可啟動法律談判程序，就各方利益訴求列籌布碼，協(xié)商談判。法律談判的內(nèi)容包括房屋拆遷談判技巧實用 ：拆遷實施的可行性，拆遷實施的范圍，拆遷的合法性，拆遷時間跨度，拆遷實施方式，拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)，拆遷安置補償方式，拆遷主體的認(rèn)定，應(yīng)安置人口的認(rèn)定，無證房屋應(yīng)否給予補償，評估機構(gòu)的選定與更換，安置房源如何，搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費如何補償，是否發(fā)放速遷費等拆遷獎勵，停產(chǎn)停業(yè)損失的計算，裝潢裝修費用的補償標(biāo)準(zhǔn)如何等各項因素。應(yīng)當(dāng)說，拆遷安置過程是一個法律談判的過程，其中立法空白與約定不明之處，均需拆遷各方當(dāng)事人予以談判確定。 3、談判記錄與協(xié)議。拆遷拆遷談判記錄是對拆遷過程的記錄，可以以文本形式固定，亦可通過錄音等電子形式固定，作為對拆遷過程和拆遷細(xì)節(jié)的證據(jù)證明。應(yīng)當(dāng)注意的是，如是拆遷文本記錄應(yīng)當(dāng)有談判主體的簽字確認(rèn)房屋拆遷談判技巧實用 ；如系電子錄音記錄應(yīng)當(dāng)有談判主體的身份說明。談判協(xié)議是對談判成果的固定。各方主體就談判內(nèi)容達(dá)成合意之后，通過簽署談判協(xié)議，具有民事協(xié)議的性質(zhì)，具備民事協(xié)議的法律效力。談判協(xié)議及其條款設(shè)定應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的強制性規(guī)定，否則會因違反強制性規(guī)定，而導(dǎo)致協(xié)議或相應(yīng)條款無效。 4、律師等專業(yè)人員在談判中的作用。律師作為專業(yè)人員，能夠?qū)φ麄€拆遷談判程序及內(nèi)容的有效性做審慎性把握。律師等專業(yè)人員在談判中的作用體現(xiàn)在對拆遷談判過程的控制，談判內(nèi)容的合法性，各方主體利益的權(quán)衡，法律性文本的擬定與審查，拆遷法律談判的見證等各項內(nèi)容。而且，律師因其對法律法規(guī)政策性文件的熟練掌握和較高的談判能力，比之拆遷當(dāng)事人能夠更好地維護(hù)當(dāng)事人利益，應(yīng)當(dāng)對律師等專業(yè)人員在談判中的作用予以充分重視。 二、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判存在的問題 1、承租人（承租企業(yè)）談判主體資格事實性缺失。承租人（承租企業(yè)）因其非房屋所有人或土地使用權(quán)人，不具有訂立拆遷安置協(xié)議的主體資格，其利益訴求往往因主體資格的缺失而不能得到有效保護(hù)。拆遷人往往規(guī)避現(xiàn)有法律法規(guī)，直接與被拆遷人進(jìn)行協(xié)商談判，將應(yīng)當(dāng)給予承租人（承租企業(yè)）的補償打包補償給被拆遷人。至于拆遷安置款如何分割，被拆遷人是否依法依約對承租人（承租企業(yè)）進(jìn)行了安置，拆遷人往往采取了回避的立場。而作為被拆遷人一方，或因承受壓力，放棄承租人（承租企業(yè)）的補償權(quán)利，或因利益趨動在獲得補償款之后對補償款不予分割，侵害承租人（承租企業(yè)）補償安置的權(quán)利。 2、談判主體地位不對稱，法律談判缺少平等性。與普通法律談判不同，房屋（企業(yè)）拆遷法律談判一方主體為地方政府機關(guān)或者與專業(yè)拆遷公司。在拆遷談判中，地方政府機關(guān)或?qū)I(yè)拆遷公司因其在啟動拆遷程序具有主動性，而在談判中處于強勢地位。更有甚者，即便法律法規(guī)強行禁止違法拆遷，拆遷人仍然會對被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）施以停水停電、違法強拆遷等各方面的壓力。這種談判主體地位的嚴(yán)重不對稱性，使得被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）背負(fù)巨大的心理壓力，法律談判缺少了應(yīng)有之平等性。 3、被拆遷人談判心理搖擺不定，法律談判難以堅持己方立場。因被拆遷人在談判過程中背負(fù)巨大心理壓力，被拆遷人的談判心理會產(chǎn)生兩個極端，并在兩極端中不斷游移搖擺：取悅拆遷人獲得較高拆遷補償和立做釘子戶獲得較高拆遷補償。法律談判既是談判各方實力的較量，更是各方心理的制衡。因被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）的弱勢地位，其不可能保持一個相對較堅定的立場。這也為被拆遷人聘請的律師等專業(yè)人員在談判中抬高了難度。 4、拆遷專業(yè)缺乏，談判各方心理價位各有差別。尤其是作為被拆遷人一方，因其對拆遷知識知之甚少尚無法形成框架性知識，在法律談判中往往漫天要價。房屋（企業(yè)）拆遷至少涉及144個法律性文件，這尚且不包括政府行政機關(guān)及拆遷人所掌握的內(nèi)部口徑性文件。被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）缺少對拆遷法律知識的整體性認(rèn)識，遇到拆遷，常常會向周圍經(jīng)歷過拆遷的親戚、朋友了解他們獲得的拆遷安置款，然后綜合地段區(qū)位、房屋狀況做感官上的心理定位。但從法律上講，這種心理定位是沒有任何依據(jù)的。上海市各區(qū)區(qū)位不同，拆遷政策也會各有不同，甚至同一區(qū)的各個動遷基地適用口徑也會有不同。專業(yè)化知識的缺乏，被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）心理價位定位不準(zhǔn)確，談判各方因談判基準(zhǔn)差別過大致使談判失敗。 三、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判技巧 1、制定法律談判策略。法律談判遠(yuǎn)比一次庭審更為艱難，律師接受當(dāng)事人的委托參與法律談判，在這個過程中充當(dāng)了法官、代理人的雙重角色，既需要以其精湛的法律知識、靈活嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念^腦思維為當(dāng)事人爭取最大的利益，同時還需要如法官一樣控制整個談判的進(jìn)程，斟酌可供談判各方接受的談判方案。因此，在房屋（企業(yè)）拆遷法律談判之前，必須要有審時度勢地策略制定過程。法律談判策略包括：何時啟動法律談判、談判階段如何界定、對方談判人員有哪些、何時拋出己方立場、是否需要會計師、估價師等專業(yè)人員輔助介入、談判籌碼各為多少、談判底線如何確定、何時將會進(jìn)入談判僵局、進(jìn)入談判僵局后如何重新打開協(xié)商局面、打破談判底線后如何挽回談判情勢等各種情況。 2、進(jìn)行法律調(diào)查。法律調(diào)查是拆遷談判的基礎(chǔ)性工作。一方面是對基本案情的事實梳理，把握談判各方的籌碼。被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）、律師在談判過程中應(yīng)當(dāng)注重調(diào)查本次拆遷實施的性質(zhì)、是否為違法拆遷、是否頒發(fā)拆遷許可證、拆遷許可證是否過期、評估機構(gòu)聘請程序是否合法、評估內(nèi)容是否有明顯不合理現(xiàn)象、拆遷實施單位是否具有相應(yīng)資質(zhì)、評估機構(gòu)是否具有相應(yīng)資質(zhì)、房屋所有權(quán)證是否完備齊全、租賃合同是否有效、被拆遷人或承租人（承租企業(yè)）主體基本情況等。根據(jù)法律調(diào)查結(jié)果，適當(dāng)調(diào)整談判策略。 3、找準(zhǔn)目標(biāo)，合理定位。這是談判的最基礎(chǔ)工作，恰又是難度最大的一件事，要求過高，脫離實際，必將適得其反；要求過低，擔(dān)心吃虧還被別人笑。所以，選則一個最好方案和底線很關(guān)鍵。對房屋（企業(yè)）拆遷法律談判進(jìn)行合理定位，是建立在掌握拆遷基地補償安置口徑和嫻熟的法律談判經(jīng)驗基礎(chǔ)之上的。定位方法可以有兩種：一種是基礎(chǔ)計算法。即以房屋建筑面積和應(yīng)安置人口為基礎(chǔ)依照拆遷口徑計算基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，就速遷費、拆遷獎勵費、停產(chǎn)停業(yè)損失等可協(xié)商的因素做最高估值與最低估值，得到心理價位。這種定位方法對計算人要求較高，對拆遷知識把握不足，容易得出不當(dāng)結(jié)論；另一種方法是比較法，即經(jīng)過與本房屋狀況相適應(yīng)、基地口徑相同的其他被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）溝通，在他們拿到的補償安置基礎(chǔ)上做適當(dāng)調(diào)整，得到心理價位。這種方法簡單易算，如能得到具有可比較性的參照補償數(shù)額，應(yīng)當(dāng)與應(yīng)安置補償數(shù)額相左不大。在實際操作中，因已經(jīng)訂立拆遷安置協(xié)議的被拆遷人往往與拆遷人簽訂了保密協(xié)議，很難對其提供的參照價格進(jìn)行真實性的考證。另外，因各基地拆遷口徑不同，房屋區(qū)位也會有差別，適格的參照價位很難與本基地相匹配。 4、適當(dāng)使用集體談判策略。集體談判是指被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）共同與拆遷人進(jìn)行談判。因集體談判中，被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）人數(shù)較多，會對拆遷人施加一定的心理壓力，容易在談判中把握談判中的主動權(quán)。但對集體談判應(yīng)當(dāng)持慎重的態(tài)度。因集體談判中主體諸多，對談判策略和主談代表提出了更高的要求。主談代表應(yīng)當(dāng)合理控制群體的情緒，照顧各方利益訴求，合理把握談判時機，切不可意氣用事導(dǎo)致談判失敗。集體談判策略應(yīng)當(dāng)包括：統(tǒng)一己方立場，拉列價位清單，選舉主談代表，談判過程控制策略，個體裂變應(yīng)對策略等內(nèi)容。

被拆遷戶要想在這場“戰(zhàn)爭”中立于不敗，就要知道什么是拆遷?對拆遷的程序、動遷人員的手段及戰(zhàn)術(shù)要有基本的了解。抓住每一環(huán)節(jié)，找其漏洞。下面房屋拆遷談判技巧實用 我整理了拆遷組內(nèi)部人員 談判技巧 ，供房屋拆遷談判技巧實用 你閱讀參考。

釘子戶的 措施

1 拖：生病住院，離家出走，找不到人，都可以。在拆遷的每一個環(huán)節(jié)上盡可能拉長時間，給他反反復(fù)復(fù)。時間就是勝利。

2撤：面對官府和暴力機關(guān)、醫(yī)院120-殯儀館，單個被拆遷戶是弱小的無力的，注意：要文斗不要武斗。和他們?nèi)テ词且欢ǔ蕴澋?。拿好所有的房產(chǎn)文件，拒絕在任何文件上簽字(當(dāng)然，寫上他們反對《憲法》，批判他們是法西斯之類的譴責(zé)文字還是可以的。)，拒絕任何所謂”安排“。收集好一切證據(jù)，不能簽任何字。尤其在我們江蘇，公正的那一天為期不遠(yuǎn)了。

3 抓：你的拆遷對手們一定有大量的弱點，抓住它們不放。尤其是他們大量違反的“公開公平公正”的拆遷原則：比如說：給某些有背景的被拆遷戶巨額補償費用，你可以要求同等待遇呀!

4 訪：一去上級機關(guān)或者直接北京去上訪。二找人大代表，人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得滿意的結(jié)果就需要人大代表的支持，給鄰居每個人分配一項任務(wù)，就是找人大代表，并且讓他們在你寫的上訪材料上簽字，這就意味著政府的有關(guān)機構(gòu)必須以某種姿態(tài)來回復(fù)，這種回復(fù)有時可以作為有利證據(jù);希望大家想辦法能夠說服他們。三找律師咨詢，在接觸過程中，律師有時會陷于矛盾之中，為了代理案件就要展示自己的風(fēng)采，他如果將案件的全部解決 方法 都說出來，可能你們就不請他了，如果不說呢你們可能不信任他，所以最好想出一個辦法來解決這些矛盾，具體的方法我也在探索之中。

5 談：告訴他們，你們支持拆遷，但反對違法拆遷，一定要把違法問題理順才可以進(jìn)行。記住，永遠(yuǎn)不談補償問題，決不可以。只談他們的違法亂紀(jì)問題，告訴他們，名不正則言不順。一定要他們解決所有違法亂紀(jì)(不違法亂紀(jì)，怎么搞拆遷)后才談拆遷。一定要逼他們主動和你談條件，不滿意永遠(yuǎn)和違法拆遷做斗爭，絕對自己不先談條件。以上5字訣應(yīng)當(dāng)貫穿整個拆遷過程，適時合理利用。

拆遷組內(nèi)部人員談判技巧

談判技巧之第1階段 公告階段

當(dāng)拆遷公告出來時,看清楚拆遷公告內(nèi)容并最好進(jìn)行拍照加以證據(jù)保全。作為拆遷公告它是拆遷的法律依據(jù),出了公告也表明了它已具備拆遷的條件并領(lǐng)出了拆遷許可證,拆遷公告一般內(nèi)容寫著建設(shè)項目名稱、拆遷人、拆遷實施單位、拆遷安置補償標(biāo)準(zhǔn)、拆遷期限、拆遷范圍、立項和立項文號,規(guī)劃和規(guī)劃文號,土地定點和土地批準(zhǔn)文號。你可去對照一下公告是否缺少這些要素,特別是缺少拆遷許可證五要素中的三要素:立項,規(guī)劃,土地批準(zhǔn)書。缺的話你就要小心了。拆遷公告的日子和有效期你也得看清楚,過了有效期還沒拆的話,他必須去補辦。此階段對策要點是裝聾作啞;背后鼓動。

談判技巧之 第2階段 商談、協(xié)議階段

房屋拆遷都以土地為中心而進(jìn)行拆遷，所以必須對拆遷后所建設(shè)的項目要了解,是作為公用事業(yè)還是以經(jīng)營性的商業(yè)開發(fā),土地性質(zhì)是劃撥土地還是出讓土地，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的的必須符合國土資源部頒布的第9號令《劃撥用地目錄》，不符合此目錄取得劃撥土地，將追究國土資源局領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。國土資源部第11號令(2002年7月1日起施行)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》中的第四條明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。未經(jīng)招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓取得的土地,此項目不合法,追究國土資源局領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,拆遷行為不成立屬違法。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。另外還應(yīng)該了解拆遷實施單位資質(zhì)情況，是否超資質(zhì)拆遷，(3級資質(zhì)為3萬平方米以下)是否持證上崗，拆遷資金是否到位

此亦為拆遷雙方互相試探、互相摸底階段。動遷補償彈性也很大，被拆遷戶要忍耐，示弱，采用“拖”字訣，逼迫對方主動抬高補償水準(zhǔn)。別急~，你急他們就開心~;要沉住氣~，讓他們急~!!!!!不能隨便簽字，因為一旦你簽了字，就視為認(rèn)可，一定要盯住自己的心理價位，不到萬不得已不降價;你沒偷沒搶，只是在爭取自己的合理要求，一定要心平氣穩(wěn)……心理素質(zhì)一定要好噢~，千萬不能怕他們的恐嚇~~。要知道拆遷就是一種心理戰(zhàn),就看你有多大的忍耐度, 拆遷工作人員手段不外就是以關(guān)心騙人、拿文件壓人、以小利哄人、以強制嚇人等等，采用輪翻轟炸，甚至有時間動用流氓、涉黑分子，很多被拆遷戶經(jīng)不起這樣心理上折磨。投降了!能挺過這一關(guān)的人就是基本“合格”的釘子戶。要堅信，大鬧多給;小鬧小給;不鬧不給的方針。團(tuán)結(jié)就是力量!這里要注意鬧事情不能有頭頭，因為最出挑頭的人往往是對方收買的對象，如果被買通了，大家就象散沙一樣團(tuán)結(jié)不起來了。有事情就私下集體討論，單獨去談,談完后再進(jìn)行集體討論，團(tuán)結(jié)加互通信息很重要。有想法以掛號信的形式最好,因為你跟對方說過的話都可賴的,。寄出去的信對方不理你,你可告知他,不是你不要和他們商量,是你們不跟我談,把皮球踢給對方。掛號寄給哪些地方呢?拆遷辦,建設(shè)局,對方當(dāng)事人,,信要留底,和寄出去的信一起敲上騎縫章,信封和信件也要騎縫章。此階段對策要點是漫天要價;滿足就簽。

談判技巧之 第3階段 聽證調(diào)解、行政裁決階段

1、了解是否拆管理分離?，F(xiàn)在好多拆遷管理部門和拆遷實施單位為兩塊牌子，一套班子。既是“運動員”，又是“裁判員”，沒有做到政事、政企分開。這個是違規(guī)的!

2、對方一發(fā)裁決通知就寄掛號信給拆遷辦,建設(shè)局,對方當(dāng)事人,并將裁決通知復(fù)印留底后一并連掛號信退給裁決機關(guān),要求查看五項文件和拆遷許可證，并且對照一下相互間有沒有矛盾。記住!這是你的權(quán)利!拿不出就有問題，不能拆!五項文件為：(一)建設(shè)項目批準(zhǔn)文件;一般由地方計劃委員會批準(zhǔn)立項。(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證(附紅線圖);一般由地方城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)。(三)國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;一般由地方土地行政主管部門頒發(fā)。((四)拆遷計劃和拆遷方案;是指拆遷人對將來準(zhǔn)備實施的拆遷活動所制定的計劃和方案。(五)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)出具的拆遷補償安置資金證明;由拆遷人開設(shè)房屋拆遷補償安置資金專用帳戶，一般由拆遷人、金融機構(gòu)、房屋拆遷管理部門三方監(jiān)管。

地方政府不得違反法定程序和法律規(guī)定，以政府會議紀(jì)要或文件代替法規(guī)確定的拆遷許可要件及規(guī)劃變更，擅自擴大拆遷規(guī)模。詳見(國辦發(fā)[2004]46號國務(wù)院辦公廳《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》)。

不要以為拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可證就一定五項文件齊全。現(xiàn)在好多項目證件不齊全照發(fā)拆遷許可證。膽好大的

談判技巧房屋拆遷談判技巧實用 ：

一、談判前，掌握拆遷信息。在談判前，要對拆遷政策有一個詳細(xì)房屋拆遷談判技巧實用 的房屋拆遷談判技巧實用 了解，這樣才不會一談三不知。首先，要了解拆遷的法律政策。了解了國家法律法規(guī)、政策制度才能評判拆遷行為是否合法，以及自己是否能夠得到相應(yīng)的補償。此外，還要了解拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能對征收方給出的報價在自己的心中有一個預(yù)判，關(guān)于這些信息可以在網(wǎng)上查詢，尤其是當(dāng)?shù)卣墓倬W(wǎng)上查詢，在官網(wǎng)上找到的文件更加具有說服力。二、知己知彼，做好心理預(yù)期。一方面，大家要注意搜集信息，了解當(dāng)前拆遷補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和水平，再結(jié)合自身情況確定自己的目標(biāo)和底線。這主要是通過及時查閱相關(guān)公告、申請政府信息公開和適當(dāng)了解周邊類似房地產(chǎn)的市場價格等行動來實現(xiàn)。另一方面，我們不僅要知己還要知彼，這樣才能在之后的談判時做到心中有數(shù)，游刃有余。三、找準(zhǔn)負(fù)責(zé)人，提高談判效率。在談判中，我們要注意識別溝通的對象，找準(zhǔn)溝通的負(fù)責(zé)人。不是拆遷方的每個人都能決定拆遷補償，在談判中我們要注意找到關(guān)鍵的負(fù)責(zé)人。在實踐中，有的拆遷方會安排工作人員來探底，這時候我們要注意到底誰能掌握談判的話語權(quán)，找到準(zhǔn)確的談判負(fù)責(zé)人，才能提高談判的效率。四、合理報價，不漫天要價。給自己定一個心理預(yù)期價是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的。如果要求過高，脫離了實際，可能會導(dǎo)致直接談崩;要求過低，又擔(dān)心吃虧。所以報價不宜過高，也不宜過低，可以稍微高于自己的心理預(yù)期，但是也不要高到讓拆遷方覺得太離譜。給大家建議的參考標(biāo)準(zhǔn)是：首先，可以和周邊房地產(chǎn)市場價格對比，因為對被征收房屋價值的補償，一般不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，這是有充分的法律依據(jù)的;其次，要考慮自己之后的生活質(zhì)量和居住條件，以不降低且略有提升為標(biāo)準(zhǔn)。無論如何，指望著“拆遷暴富”都是不值得提倡的心態(tài)，也往往無法實現(xiàn)。五、營造良好的溝通，以理服人。在談判中，要注意溝通技巧，講話方式。不要意氣用事，用感性支配理性。要用平和的技巧與對方溝通，以“和”取勝，以理服人。在談判過程中，我們可以舉證分析、分條概理。比如，房產(chǎn)證，土地證這些重要的證明文件。有了這些關(guān)鍵文件的加持，不用高呼吶喊，同樣能以理服人。

現(xiàn)實的拆遷談判就像是一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭，而擁有良好的談判技巧就像是擁有了有力的作戰(zhàn)武器，可以幫助大家在這場無形的較量中占據(jù)主動和優(yōu)勢。