1、 提出高于預(yù)期的拆遷安置補(bǔ)償條件房屋拆遷談判技巧實(shí)用 ，但一定注意不要讓對(duì)方認(rèn)為你是在滿天要價(jià)。2、作為被拆遷人最好不要接受拆遷人第一次拆遷補(bǔ)償報(bào)價(jià)房屋拆遷談判技巧實(shí)用 ，除非你拿到房屋拆遷談判技巧實(shí)用 了一份合法的、完整的評(píng)估報(bào)告。如果不假思索的就答應(yīng)對(duì)方的第一次報(bào)價(jià)，這種做法通常會(huì)讓對(duì)方產(chǎn)生兩種反應(yīng)：我們本來可以做的更好，一定是哪里出了問題。3、學(xué)會(huì)在接受拆遷人關(guān)于拆遷安置補(bǔ)償條件時(shí)感到意外，如果我們的被拆遷人能夠讀懂拆遷評(píng)估報(bào)告，就要是這對(duì)里面的一些項(xiàng)目學(xué)會(huì)感到意外，在你表示有些意外后，對(duì)方通常會(huì)做出一些讓步。如果你不表示意外，對(duì)方通常會(huì)拆遷人變得更加強(qiáng)硬。4、避免對(duì)抗性的拆遷補(bǔ)償談判。千萬不要在談判剛開始就和拆遷人爭辯，產(chǎn)生敵對(duì)情緒，這樣只會(huì)導(dǎo)致對(duì)抗，致使談判不能正常進(jìn)行下去。5、拆遷談判中“鉗子策略”的使用。一定要把精力集中到具體的補(bǔ)償項(xiàng)目上比如自建面積的測量與補(bǔ)償?shù)?，千萬不要在意補(bǔ)償總額，也不要用百分比的方式進(jìn)行補(bǔ)償談判。

法律依據(jù):

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》 第八條 為了保障國家安全、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展等公共利益的需要，有下列情形之一，確需要征收房屋的，由市、縣級(jí)人民政府作出房屋征收決定：

（一）國防和外交的需要；

（二）由政府組織實(shí)施的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的需要；

（三）由政府組織實(shí)施的科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、環(huán)境和資源保護(hù)、防災(zāi)減災(zāi)、文物保護(hù)、社會(huì)福利、市政公用等公共事業(yè)的需要；

（四）由政府組織實(shí)施的保障性安居工程建設(shè)的需要；

（五）由政府依照城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關(guān)規(guī)定組織實(shí)施的對(duì)危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進(jìn)行舊城區(qū)改建的需要；

（六）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他公共利益的需要。

一、找準(zhǔn)目標(biāo),合理定位。

這是談判的最基礎(chǔ)工作,恰又是難度最大的一件事,要求過高,脫離實(shí)際,必將適得其反;要求過低,擔(dān)心吃虧還被別人笑。所以,選則一個(gè)最好方案和底線很關(guān)鍵,這就看

被拆遷人

是否熟悉拆遷法律和房屋評(píng)估知識(shí),如房產(chǎn)為居住,市場價(jià)值100萬,加上搬遷費(fèi)、過渡費(fèi)等105萬,這就是談判尺碼,上下浮動(dòng),貨幣補(bǔ)償或價(jià)值相等的房產(chǎn)調(diào)換均可。對(duì)于一些復(fù)雜的,如面積爭議、

住改商

價(jià)值認(rèn)定、

違章建筑

等問題盡量作出對(duì)自己有利的認(rèn)識(shí)追求更大利益,適當(dāng)時(shí)候再讓步靠籠。

二、談判中要善于傾聽、分析和判斷。

因?yàn)檎勁兄幸幸话胱笥业臅r(shí)間要聽對(duì)方說話。常言說“鑼鼓聽聲,

聽話聽音

”。會(huì)不會(huì)傾聽?能不能聽出對(duì)方的“音”?聽了能不能做出正確地分析和判斷?能不能找出對(duì)方的“軟筋”或“破綻”?從而拿出應(yīng)對(duì)的策略,這些都是能不能實(shí)現(xiàn)談判目的的關(guān)鍵。所以,高明

談判者

不僅善于傾聽,還善于在不顯山露水的情形下,啟發(fā)對(duì)方多多地說房屋拆遷談判技巧實(shí)用 ，詳細(xì)地說。最好把房屋拆遷談判技巧實(shí)用 他們要說的話、

想說的話

盡量地都說出來。在對(duì)方說的時(shí)候,不要打斷對(duì)方,不要怕“

冷場

”。在對(duì)方有一種“言多有失”的警覺時(shí),要盡力地“諄諄善誘”。還要盡量判斷出對(duì)方真實(shí)意圖和水份。然后根據(jù)自己方面的原則立場,拿出一套應(yīng)對(duì)的謀略。同時(shí),還要隨著對(duì)方策略的轉(zhuǎn)換而轉(zhuǎn)換,或者是設(shè)法把對(duì)方思路引向自己的策略中來。這樣才能

談笑風(fēng)聲

之中,掌握談判的主動(dòng)權(quán)。

三、抓住拆遷人心里談判。

拆遷人尤其是商業(yè)開發(fā)的拆遷,房屋拆遷談判技巧實(shí)用 他們希望被拆遷人早日拆遷,不愿作過多糾纏,通常在

非原則性

問題上,還是愿意讓步,所以靈活掌握談判中讓步和堅(jiān)持的火候。就像琴弦一樣,松了彈不成曲子,緊了就會(huì)拉斷。

四、抓住拆遷人弱點(diǎn)談判。

拆遷人有時(shí)自己都不知錯(cuò)在何處,如主體不符、許可證不合法、

評(píng)估程序

違法等,其懼怕一旦

敗訴

,整個(gè)拆遷損失極大,于是,在房屋拆遷談判技巧實(shí)用 你點(diǎn)出它破綻與弱點(diǎn)時(shí),往往會(huì)使談判利益增大。總之,拆遷談判與其它談判有許多共同點(diǎn),但必須在懂得補(bǔ)償安置法律政策基礎(chǔ)上才能知己知彼,不畏權(quán)勢,

不錯(cuò)過

時(shí)機(jī)。追求

利益最大化

。

房屋（企業(yè)）拆遷是對(duì)土地及其地上附著物房屋拆遷談判技巧實(shí)用 的物權(quán)征收過程。其征收依據(jù)是拆遷許可證或土地征收決定書。這一過程實(shí)是公權(quán)力與私權(quán)利房屋拆遷談判技巧實(shí)用 ，行政法之行政管理權(quán)與民法之物權(quán)相沖突，并倚借拆遷安置補(bǔ)償使二者協(xié)調(diào)之過程。自91拆遷條例以來，國務(wù)院及各級(jí)地方政府相繼出臺(tái)行政法規(guī)或地方性法規(guī)，企及通過法律的預(yù)測性與穩(wěn)定性，協(xié)調(diào)征收權(quán)與物權(quán)的沖突。但鑒于拆遷征收補(bǔ)償安置的復(fù)雜性，諸多補(bǔ)償項(xiàng)目、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、補(bǔ)償程序甚至補(bǔ)償主體都存系著立法空白，出現(xiàn)法無力的現(xiàn)象。因此，在房屋（企業(yè)）拆遷過程中，基于拆遷各方合意的法律談判比之司法訴訟，往往更具執(zhí)行力。因此，我們有必要對(duì)房屋（企業(yè)）拆遷如何進(jìn)行法律談判做一研究。 一、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判的基本要素 1、法律談判主體。主體資格的確認(rèn)，是進(jìn)行法律談判的前提與基礎(chǔ)。依法理而論，凡因拆遷而致使權(quán)益受到影響的各方主體，均應(yīng)成為法律談判的主體。就房屋（企業(yè)）拆遷而言，拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人、土地所有權(quán)人、土地使用權(quán)人及其他與土地、房屋的物權(quán)或債權(quán)之關(guān)系人，因拆遷而有可能使他們權(quán)益受到影響，均應(yīng)當(dāng)成為法律談判的適格主體。但在實(shí)踐操作之中，拆遷人往往依《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（2001年）第22條之規(guī)定，拆遷人應(yīng)當(dāng)依照本條例規(guī)定，對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。第27條之規(guī)定，拆遷租賃房屋，被拆遷人與房屋承租人解除租賃關(guān)系的，或者被拆遷人對(duì)房屋承租人進(jìn)行安置的，拆遷人對(duì)被拆遷人給予補(bǔ)償。，在拆遷法律談判中剝奪承租人（承租企業(yè)）的主體資格，認(rèn)為租賃關(guān)系是被拆遷人與承租人兩方主體的關(guān)系，與實(shí)施拆遷行為無關(guān)。拆遷過程中，被拆遷人或與承租人解除租賃關(guān)系，或由被拆遷人對(duì)承租人進(jìn)行安置這兩種模式都限定房屋拆遷談判技巧實(shí)用 了承租人直接向拆遷人主張拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。我們認(rèn)為，雖然拆遷條例限定承租人的拆遷安置協(xié)議訂立權(quán)及直接向拆遷人主張拆遷補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，但這兩種權(quán)利都為法定權(quán)利，法定權(quán)利的缺失并不完全否定自然權(quán)利的存在。如，參與房屋（企業(yè)）拆遷法律談判，拆遷各方關(guān)系人因其實(shí)際權(quán)益受到影響，而當(dāng)然享有尋求協(xié)商的自然權(quán)利。即便承租人（承租企業(yè)）不能獨(dú)立訂立拆遷安置協(xié)議，但其仍有為達(dá)成這一協(xié)議而必要有協(xié)商談判權(quán)利。因此，房屋（企業(yè)）拆遷法律談判的主體應(yīng)當(dāng)包括拆遷人、被拆遷人及其家庭成員、承租人（承租企業(yè)）等與實(shí)施拆遷有利害關(guān)系的各方主體。 2、法律談判內(nèi)容。房屋（企業(yè)）拆遷法律談判貫穿于拆遷各個(gè)環(huán)節(jié)。在拆遷人與被拆遷人、拆遷關(guān)系人就拆遷不能達(dá)成合意時(shí)，即可啟動(dòng)法律談判程序，就各方利益訴求列籌布碼，協(xié)商談判。法律談判的內(nèi)容包括房屋拆遷談判技巧實(shí)用 ：拆遷實(shí)施的可行性，拆遷實(shí)施的范圍，拆遷的合法性，拆遷時(shí)間跨度，拆遷實(shí)施方式，拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，拆遷安置補(bǔ)償方式，拆遷主體的認(rèn)定，應(yīng)安置人口的認(rèn)定，無證房屋應(yīng)否給予補(bǔ)償，評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定與更換，安置房源如何，搬家補(bǔ)助費(fèi)、設(shè)備遷移費(fèi)、過渡期內(nèi)的臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)如何補(bǔ)償，是否發(fā)放速遷費(fèi)等拆遷獎(jiǎng)勵(lì)，停產(chǎn)停業(yè)損失的計(jì)算，裝潢裝修費(fèi)用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)如何等各項(xiàng)因素。應(yīng)當(dāng)說，拆遷安置過程是一個(gè)法律談判的過程，其中立法空白與約定不明之處，均需拆遷各方當(dāng)事人予以談判確定。 3、談判記錄與協(xié)議。拆遷拆遷談判記錄是對(duì)拆遷過程的記錄，可以以文本形式固定，亦可通過錄音等電子形式固定，作為對(duì)拆遷過程和拆遷細(xì)節(jié)的證據(jù)證明。應(yīng)當(dāng)注意的是，如是拆遷文本記錄應(yīng)當(dāng)有談判主體的簽字確認(rèn)房屋拆遷談判技巧實(shí)用 ；如系電子錄音記錄應(yīng)當(dāng)有談判主體的身份說明。談判協(xié)議是對(duì)談判成果的固定。各方主體就談判內(nèi)容達(dá)成合意之后，通過簽署談判協(xié)議，具有民事協(xié)議的性質(zhì)，具備民事協(xié)議的法律效力。談判協(xié)議及其條款設(shè)定應(yīng)當(dāng)符合法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，否則會(huì)因違反強(qiáng)制性規(guī)定，而導(dǎo)致協(xié)議或相應(yīng)條款無效。 4、律師等專業(yè)人員在談判中的作用。律師作為專業(yè)人員，能夠?qū)φ麄€(gè)拆遷談判程序及內(nèi)容的有效性做審慎性把握。律師等專業(yè)人員在談判中的作用體現(xiàn)在對(duì)拆遷談判過程的控制，談判內(nèi)容的合法性，各方主體利益的權(quán)衡，法律性文本的擬定與審查，拆遷法律談判的見證等各項(xiàng)內(nèi)容。而且，律師因其對(duì)法律法規(guī)政策性文件的熟練掌握和較高的談判能力，比之拆遷當(dāng)事人能夠更好地維護(hù)當(dāng)事人利益，應(yīng)當(dāng)對(duì)律師等專業(yè)人員在談判中的作用予以充分重視。 二、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判存在的問題 1、承租人（承租企業(yè)）談判主體資格事實(shí)性缺失。承租人（承租企業(yè)）因其非房屋所有人或土地使用權(quán)人，不具有訂立拆遷安置協(xié)議的主體資格，其利益訴求往往因主體資格的缺失而不能得到有效保護(hù)。拆遷人往往規(guī)避現(xiàn)有法律法規(guī)，直接與被拆遷人進(jìn)行協(xié)商談判，將應(yīng)當(dāng)給予承租人（承租企業(yè)）的補(bǔ)償打包補(bǔ)償給被拆遷人。至于拆遷安置款如何分割，被拆遷人是否依法依約對(duì)承租人（承租企業(yè)）進(jìn)行了安置，拆遷人往往采取了回避的立場。而作為被拆遷人一方，或因承受壓力，放棄承租人（承租企業(yè)）的補(bǔ)償權(quán)利，或因利益趨動(dòng)在獲得補(bǔ)償款之后對(duì)補(bǔ)償款不予分割，侵害承租人（承租企業(yè)）補(bǔ)償安置的權(quán)利。 2、談判主體地位不對(duì)稱，法律談判缺少平等性。與普通法律談判不同，房屋（企業(yè)）拆遷法律談判一方主體為地方政府機(jī)關(guān)或者與專業(yè)拆遷公司。在拆遷談判中，地方政府機(jī)關(guān)或?qū)I(yè)拆遷公司因其在啟動(dòng)拆遷程序具有主動(dòng)性，而在談判中處于強(qiáng)勢地位。更有甚者，即便法律法規(guī)強(qiáng)行禁止違法拆遷，拆遷人仍然會(huì)對(duì)被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）施以停水停電、違法強(qiáng)拆遷等各方面的壓力。這種談判主體地位的嚴(yán)重不對(duì)稱性，使得被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）背負(fù)巨大的心理壓力，法律談判缺少了應(yīng)有之平等性。 3、被拆遷人談判心理搖擺不定，法律談判難以堅(jiān)持己方立場。因被拆遷人在談判過程中背負(fù)巨大心理壓力，被拆遷人的談判心理會(huì)產(chǎn)生兩個(gè)極端，并在兩極端中不斷游移搖擺：取悅拆遷人獲得較高拆遷補(bǔ)償和立做釘子戶獲得較高拆遷補(bǔ)償。法律談判既是談判各方實(shí)力的較量，更是各方心理的制衡。因被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）的弱勢地位，其不可能保持一個(gè)相對(duì)較堅(jiān)定的立場。這也為被拆遷人聘請的律師等專業(yè)人員在談判中抬高了難度。 4、拆遷專業(yè)缺乏，談判各方心理價(jià)位各有差別。尤其是作為被拆遷人一方，因其對(duì)拆遷知識(shí)知之甚少尚無法形成框架性知識(shí)，在法律談判中往往漫天要價(jià)。房屋（企業(yè)）拆遷至少涉及144個(gè)法律性文件，這尚且不包括政府行政機(jī)關(guān)及拆遷人所掌握的內(nèi)部口徑性文件。被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）缺少對(duì)拆遷法律知識(shí)的整體性認(rèn)識(shí)，遇到拆遷，常常會(huì)向周圍經(jīng)歷過拆遷的親戚、朋友了解他們獲得的拆遷安置款，然后綜合地段區(qū)位、房屋狀況做感官上的心理定位。但從法律上講，這種心理定位是沒有任何依據(jù)的。上海市各區(qū)區(qū)位不同，拆遷政策也會(huì)各有不同，甚至同一區(qū)的各個(gè)動(dòng)遷基地適用口徑也會(huì)有不同。專業(yè)化知識(shí)的缺乏，被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）心理價(jià)位定位不準(zhǔn)確，談判各方因談判基準(zhǔn)差別過大致使談判失敗。 三、房屋（企業(yè)）拆遷法律談判技巧 1、制定法律談判策略。法律談判遠(yuǎn)比一次庭審更為艱難，律師接受當(dāng)事人的委托參與法律談判，在這個(gè)過程中充當(dāng)了法官、代理人的雙重角色，既需要以其精湛的法律知識(shí)、靈活嚴(yán)謹(jǐn)?shù)念^腦思維為當(dāng)事人爭取最大的利益，同時(shí)還需要如法官一樣控制整個(gè)談判的進(jìn)程，斟酌可供談判各方接受的談判方案。因此，在房屋（企業(yè)）拆遷法律談判之前，必須要有審時(shí)度勢地策略制定過程。法律談判策略包括：何時(shí)啟動(dòng)法律談判、談判階段如何界定、對(duì)方談判人員有哪些、何時(shí)拋出己方立場、是否需要會(huì)計(jì)師、估價(jià)師等專業(yè)人員輔助介入、談判籌碼各為多少、談判底線如何確定、何時(shí)將會(huì)進(jìn)入談判僵局、進(jìn)入談判僵局后如何重新打開協(xié)商局面、打破談判底線后如何挽回談判情勢等各種情況。 2、進(jìn)行法律調(diào)查。法律調(diào)查是拆遷談判的基礎(chǔ)性工作。一方面是對(duì)基本案情的事實(shí)梳理，把握談判各方的籌碼。被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）、律師在談判過程中應(yīng)當(dāng)注重調(diào)查本次拆遷實(shí)施的性質(zhì)、是否為違法拆遷、是否頒發(fā)拆遷許可證、拆遷許可證是否過期、評(píng)估機(jī)構(gòu)聘請程序是否合法、評(píng)估內(nèi)容是否有明顯不合理現(xiàn)象、拆遷實(shí)施單位是否具有相應(yīng)資質(zhì)、評(píng)估機(jī)構(gòu)是否具有相應(yīng)資質(zhì)、房屋所有權(quán)證是否完備齊全、租賃合同是否有效、被拆遷人或承租人（承租企業(yè)）主體基本情況等。根據(jù)法律調(diào)查結(jié)果，適當(dāng)調(diào)整談判策略。 3、找準(zhǔn)目標(biāo)，合理定位。這是談判的最基礎(chǔ)工作，恰又是難度最大的一件事，要求過高，脫離實(shí)際，必將適得其反；要求過低，擔(dān)心吃虧還被別人笑。所以，選則一個(gè)最好方案和底線很關(guān)鍵。對(duì)房屋（企業(yè)）拆遷法律談判進(jìn)行合理定位，是建立在掌握拆遷基地補(bǔ)償安置口徑和嫻熟的法律談判經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)之上的。定位方法可以有兩種：一種是基礎(chǔ)計(jì)算法。即以房屋建筑面積和應(yīng)安置人口為基礎(chǔ)依照拆遷口徑計(jì)算基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)，就速遷費(fèi)、拆遷獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失等可協(xié)商的因素做最高估值與最低估值，得到心理價(jià)位。這種定位方法對(duì)計(jì)算人要求較高，對(duì)拆遷知識(shí)把握不足，容易得出不當(dāng)結(jié)論；另一種方法是比較法，即經(jīng)過與本房屋狀況相適應(yīng)、基地口徑相同的其他被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）溝通，在他們拿到的補(bǔ)償安置基礎(chǔ)上做適當(dāng)調(diào)整，得到心理價(jià)位。這種方法簡單易算，如能得到具有可比較性的參照補(bǔ)償數(shù)額，應(yīng)當(dāng)與應(yīng)安置補(bǔ)償數(shù)額相左不大。在實(shí)際操作中，因已經(jīng)訂立拆遷安置協(xié)議的被拆遷人往往與拆遷人簽訂了保密協(xié)議，很難對(duì)其提供的參照價(jià)格進(jìn)行真實(shí)性的考證。另外，因各基地拆遷口徑不同，房屋區(qū)位也會(huì)有差別，適格的參照價(jià)位很難與本基地相匹配。 4、適當(dāng)使用集體談判策略。集體談判是指被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）共同與拆遷人進(jìn)行談判。因集體談判中，被拆遷人、承租人（承租企業(yè)）人數(shù)較多，會(huì)對(duì)拆遷人施加一定的心理壓力，容易在談判中把握談判中的主動(dòng)權(quán)。但對(duì)集體談判應(yīng)當(dāng)持慎重的態(tài)度。因集體談判中主體諸多，對(duì)談判策略和主談代表提出了更高的要求。主談代表應(yīng)當(dāng)合理控制群體的情緒，照顧各方利益訴求，合理把握談判時(shí)機(jī)，切不可意氣用事導(dǎo)致談判失敗。集體談判策略應(yīng)當(dāng)包括：統(tǒng)一己方立場，拉列價(jià)位清單，選舉主談代表，談判過程控制策略，個(gè)體裂變應(yīng)對(duì)策略等內(nèi)容。

被拆遷戶要想在這場“戰(zhàn)爭”中立于不敗，就要知道什么是拆遷?對(duì)拆遷的程序、動(dòng)遷人員的手段及戰(zhàn)術(shù)要有基本的了解。抓住每一環(huán)節(jié)，找其漏洞。下面房屋拆遷談判技巧實(shí)用 我整理了拆遷組內(nèi)部人員 談判技巧 ，供房屋拆遷談判技巧實(shí)用 你閱讀參考。

釘子戶的 措施

1 拖：生病住院，離家出走，找不到人，都可以。在拆遷的每一個(gè)環(huán)節(jié)上盡可能拉長時(shí)間，給他反反復(fù)復(fù)。時(shí)間就是勝利。

2撤：面對(duì)官府和暴力機(jī)關(guān)、醫(yī)院120-殯儀館，單個(gè)被拆遷戶是弱小的無力的，注意：要文斗不要武斗。和他們?nèi)テ词且欢ǔ蕴澋摹Ｄ煤盟械姆慨a(chǎn)文件，拒絕在任何文件上簽字(當(dāng)然，寫上他們反對(duì)《憲法》，批判他們是法西斯之類的譴責(zé)文字還是可以的。)，拒絕任何所謂”安排“。收集好一切證據(jù)，不能簽任何字。尤其在我們江蘇，公正的那一天為期不遠(yuǎn)了。

3 抓：你的拆遷對(duì)手們一定有大量的弱點(diǎn)，抓住它們不放。尤其是他們大量違反的“公開公平公正”的拆遷原則：比如說：給某些有背景的被拆遷戶巨額補(bǔ)償費(fèi)用，你可以要求同等待遇呀!

4 訪：一去上級(jí)機(jī)關(guān)或者直接北京去上訪。二找人大代表，人大代表也是一支不可小瞧的力量，要想取得滿意的結(jié)果就需要人大代表的支持，給鄰居每個(gè)人分配一項(xiàng)任務(wù)，就是找人大代表，并且讓他們在你寫的上訪材料上簽字，這就意味著政府的有關(guān)機(jī)構(gòu)必須以某種姿態(tài)來回復(fù)，這種回復(fù)有時(shí)可以作為有利證據(jù);希望大家想辦法能夠說服他們。三找律師咨詢，在接觸過程中，律師有時(shí)會(huì)陷于矛盾之中，為了代理案件就要展示自己的風(fēng)采，他如果將案件的全部解決 方法 都說出來，可能你們就不請他了，如果不說呢你們可能不信任他，所以最好想出一個(gè)辦法來解決這些矛盾，具體的方法我也在探索之中。

5 談：告訴他們，你們支持拆遷，但反對(duì)違法拆遷，一定要把違法問題理順才可以進(jìn)行。記住，永遠(yuǎn)不談補(bǔ)償問題，決不可以。只談他們的違法亂紀(jì)問題，告訴他們，名不正則言不順。一定要他們解決所有違法亂紀(jì)(不違法亂紀(jì)，怎么搞拆遷)后才談拆遷。一定要逼他們主動(dòng)和你談條件，不滿意永遠(yuǎn)和違法拆遷做斗爭，絕對(duì)自己不先談條件。以上5字訣應(yīng)當(dāng)貫穿整個(gè)拆遷過程，適時(shí)合理利用。

拆遷組內(nèi)部人員談判技巧

談判技巧之第1階段 公告階段

當(dāng)拆遷公告出來時(shí),看清楚拆遷公告內(nèi)容并最好進(jìn)行拍照加以證據(jù)保全。作為拆遷公告它是拆遷的法律依據(jù),出了公告也表明了它已具備拆遷的條件并領(lǐng)出了拆遷許可證,拆遷公告一般內(nèi)容寫著建設(shè)項(xiàng)目名稱、拆遷人、拆遷實(shí)施單位、拆遷安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、拆遷期限、拆遷范圍、立項(xiàng)和立項(xiàng)文號(hào),規(guī)劃和規(guī)劃文號(hào),土地定點(diǎn)和土地批準(zhǔn)文號(hào)。你可去對(duì)照一下公告是否缺少這些要素,特別是缺少拆遷許可證五要素中的三要素:立項(xiàng),規(guī)劃,土地批準(zhǔn)書。缺的話你就要小心了。拆遷公告的日子和有效期你也得看清楚,過了有效期還沒拆的話,他必須去補(bǔ)辦。此階段對(duì)策要點(diǎn)是裝聾作啞;背后鼓動(dòng)。

談判技巧之 第2階段 商談、協(xié)議階段

房屋拆遷都以土地為中心而進(jìn)行拆遷，所以必須對(duì)拆遷后所建設(shè)的項(xiàng)目要了解,是作為公用事業(yè)還是以經(jīng)營性的商業(yè)開發(fā),土地性質(zhì)是劃撥土地還是出讓土地，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的的必須符合國土資源部頒布的第9號(hào)令《劃撥用地目錄》，不符合此目錄取得劃撥土地，將追究國土資源局領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任。國土資源部第11號(hào)令(2002年7月1日起施行)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》中的第四條明確規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。未經(jīng)招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓取得的土地,此項(xiàng)目不合法,追究國土資源局領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任,拆遷行為不成立屬違法。

房屋拆遷管理部門不得作為拆遷人，不得接受拆遷委托。另外還應(yīng)該了解拆遷實(shí)施單位資質(zhì)情況，是否超資質(zhì)拆遷，(3級(jí)資質(zhì)為3萬平方米以下)是否持證上崗，拆遷資金是否到位

此亦為拆遷雙方互相試探、互相摸底階段。動(dòng)遷補(bǔ)償彈性也很大，被拆遷戶要忍耐，示弱，采用“拖”字訣，逼迫對(duì)方主動(dòng)抬高補(bǔ)償水準(zhǔn)。別急~，你急他們就開心~;要沉住氣~，讓他們急~!!!!!不能隨便簽字，因?yàn)橐坏┠愫灹俗?，就視為認(rèn)可，一定要盯住自己的心理價(jià)位，不到萬不得已不降價(jià);你沒偷沒搶，只是在爭取自己的合理要求，一定要心平氣穩(wěn)……心理素質(zhì)一定要好噢~，千萬不能怕他們的恐嚇~~。要知道拆遷就是一種心理戰(zhàn),就看你有多大的忍耐度, 拆遷工作人員手段不外就是以關(guān)心騙人、拿文件壓人、以小利哄人、以強(qiáng)制嚇人等等，采用輪翻轟炸，甚至有時(shí)間動(dòng)用流氓、涉黑分子，很多被拆遷戶經(jīng)不起這樣心理上折磨。投降了!能挺過這一關(guān)的人就是基本“合格”的釘子戶。要堅(jiān)信，大鬧多給;小鬧小給;不鬧不給的方針。團(tuán)結(jié)就是力量!這里要注意鬧事情不能有頭頭，因?yàn)樽畛鎏纛^的人往往是對(duì)方收買的對(duì)象，如果被買通了，大家就象散沙一樣團(tuán)結(jié)不起來了。有事情就私下集體討論，單獨(dú)去談,談完后再進(jìn)行集體討論，團(tuán)結(jié)加互通信息很重要。有想法以掛號(hào)信的形式最好,因?yàn)槟愀鷮?duì)方說過的話都可賴的,。寄出去的信對(duì)方不理你,你可告知他,不是你不要和他們商量,是你們不跟我談,把皮球踢給對(duì)方。掛號(hào)寄給哪些地方呢?拆遷辦,建設(shè)局,對(duì)方當(dāng)事人,,信要留底,和寄出去的信一起敲上騎縫章,信封和信件也要騎縫章。此階段對(duì)策要點(diǎn)是漫天要價(jià);滿足就簽。

談判技巧之 第3階段 聽證調(diào)解、行政裁決階段

1、了解是否拆管理分離?，F(xiàn)在好多拆遷管理部門和拆遷實(shí)施單位為兩塊牌子，一套班子。既是“運(yùn)動(dòng)員”，又是“裁判員”，沒有做到政事、政企分開。這個(gè)是違規(guī)的!

2、對(duì)方一發(fā)裁決通知就寄掛號(hào)信給拆遷辦,建設(shè)局,對(duì)方當(dāng)事人,并將裁決通知復(fù)印留底后一并連掛號(hào)信退給裁決機(jī)關(guān),要求查看五項(xiàng)文件和拆遷許可證，并且對(duì)照一下相互間有沒有矛盾。記住!這是你的權(quán)利!拿不出就有問題，不能拆!五項(xiàng)文件為：(一)建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;一般由地方計(jì)劃委員會(huì)批準(zhǔn)立項(xiàng)。(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證(附紅線圖);一般由地方城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)。(三)國有土地使用權(quán)批準(zhǔn)文件;一般由地方土地行政主管部門頒發(fā)。((四)拆遷計(jì)劃和拆遷方案;是指拆遷人對(duì)將來準(zhǔn)備實(shí)施的拆遷活動(dòng)所制定的計(jì)劃和方案。(五)辦理存款業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)出具的拆遷補(bǔ)償安置資金證明;由拆遷人開設(shè)房屋拆遷補(bǔ)償安置資金專用帳戶，一般由拆遷人、金融機(jī)構(gòu)、房屋拆遷管理部門三方監(jiān)管。

地方政府不得違反法定程序和法律規(guī)定，以政府會(huì)議紀(jì)要或文件代替法規(guī)確定的拆遷許可要件及規(guī)劃變更，擅自擴(kuò)大拆遷規(guī)模。詳見(國辦發(fā)[2004]46號(hào)國務(wù)院辦公廳《關(guān)于控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模嚴(yán)格拆遷管理的通知》)。

不要以為拆遷管理部門頒發(fā)拆遷許可證就一定五項(xiàng)文件齊全?，F(xiàn)在好多項(xiàng)目證件不齊全照發(fā)拆遷許可證。膽好大的

談判技巧房屋拆遷談判技巧實(shí)用 ：

一、談判前，掌握拆遷信息。在談判前，要對(duì)拆遷政策有一個(gè)詳細(xì)房屋拆遷談判技巧實(shí)用 的房屋拆遷談判技巧實(shí)用 了解，這樣才不會(huì)一談三不知。首先，要了解拆遷的法律政策。了解了國家法律法規(guī)、政策制度才能評(píng)判拆遷行為是否合法，以及自己是否能夠得到相應(yīng)的補(bǔ)償。此外，還要了解拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這樣才能對(duì)征收方給出的報(bào)價(jià)在自己的心中有一個(gè)預(yù)判，關(guān)于這些信息可以在網(wǎng)上查詢，尤其是當(dāng)?shù)卣墓倬W(wǎng)上查詢，在官網(wǎng)上找到的文件更加具有說服力。二、知己知彼，做好心理預(yù)期。一方面，大家要注意搜集信息，了解當(dāng)前拆遷補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)和水平，再結(jié)合自身情況確定自己的目標(biāo)和底線。這主要是通過及時(shí)查閱相關(guān)公告、申請政府信息公開和適當(dāng)了解周邊類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格等行動(dòng)來實(shí)現(xiàn)。另一方面，我們不僅要知己還要知彼，這樣才能在之后的談判時(shí)做到心中有數(shù)，游刃有余。三、找準(zhǔn)負(fù)責(zé)人，提高談判效率。在談判中，我們要注意識(shí)別溝通的對(duì)象，找準(zhǔn)溝通的負(fù)責(zé)人。不是拆遷方的每個(gè)人都能決定拆遷補(bǔ)償，在談判中我們要注意找到關(guān)鍵的負(fù)責(zé)人。在實(shí)踐中，有的拆遷方會(huì)安排工作人員來探底，這時(shí)候我們要注意到底誰能掌握談判的話語權(quán)，找到準(zhǔn)確的談判負(fù)責(zé)人，才能提高談判的效率。四、合理報(bào)價(jià)，不漫天要價(jià)。給自己定一個(gè)心理預(yù)期價(jià)是談判前必須要做的一件事情，也是大家比較猶豫和不容易確定的。如果要求過高，脫離了實(shí)際，可能會(huì)導(dǎo)致直接談崩;要求過低，又擔(dān)心吃虧。所以報(bào)價(jià)不宜過高，也不宜過低，可以稍微高于自己的心理預(yù)期，但是也不要高到讓拆遷方覺得太離譜。給大家建議的參考標(biāo)準(zhǔn)是：首先，可以和周邊房地產(chǎn)市場價(jià)格對(duì)比，因?yàn)閷?duì)被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，一般不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格，這是有充分的法律依據(jù)的;其次，要考慮自己之后的生活質(zhì)量和居住條件，以不降低且略有提升為標(biāo)準(zhǔn)。無論如何，指望著“拆遷暴富”都是不值得提倡的心態(tài)，也往往無法實(shí)現(xiàn)。五、營造良好的溝通，以理服人。在談判中，要注意溝通技巧，講話方式。不要意氣用事，用感性支配理性。要用平和的技巧與對(duì)方溝通，以“和”取勝，以理服人。在談判過程中，我們可以舉證分析、分條概理。比如，房產(chǎn)證，土地證這些重要的證明文件。有了這些關(guān)鍵文件的加持，不用高呼吶喊，同樣能以理服人。

現(xiàn)實(shí)的拆遷談判就像是一場沒有硝煙的戰(zhàn)爭，而擁有良好的談判技巧就像是擁有了有力的作戰(zhàn)武器，可以幫助大家在這場無形的較量中占據(jù)主動(dòng)和優(yōu)勢。