侵犯優(yōu)先承租權賠償
法律分析:出租人未通知承租人或者有其侵犯優(yōu)先承租權賠償 他妨害承租人行使優(yōu)先購買權情形侵犯優(yōu)先承租權賠償 的侵犯優(yōu)先承租權賠償 ,承租人可以請求出租人承擔賠償責任。房屋租賃是指出租人(一般為房屋所有權人)將房屋出租給承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃期限超過六個月雙方當事人必須簽訂書面合同。
法律依據(jù):《中華人民共和國民法典》 第七百二十六條 出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利;但是,房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務后,承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的,視為承租人放棄優(yōu)先購買權。
優(yōu)先租賃權有沒有法律強制效力?可不可以憑借優(yōu)先租賃權去法院起訴?1.優(yōu)先租賃權是沒有法律強制性效力。
在簽訂侵犯優(yōu)先承租權賠償 的房屋租賃合同中侵犯優(yōu)先承租權賠償 ,雙方約定侵犯優(yōu)先承租權賠償 了原告侵犯優(yōu)先承租權賠償 的“優(yōu)先承租權”,即承租人在同等的條件下有優(yōu)先承租房屋的權利。但侵犯優(yōu)先承租權賠償 我國現(xiàn)行法律并沒有關于承租人的“優(yōu)先承租權”的強制性規(guī)定,但有關法律、行政法規(guī)也并沒有禁止合同當事人約定這種權利,因此只要這種約定是雙方經(jīng)過協(xié)商一致,就應認為約定有效而受法律保護。
只有在房屋出租人有惡意的情況下,原承租人可以要求侵權的賠償。
2.按照合同約定,租期到達后如甲方繼續(xù)出租,乙方有優(yōu)先權。如甲方侵犯了優(yōu)先權,可以向法院起訴,要求繼續(xù)承租,或者要求賠償損失。
出租人侵犯承租人優(yōu)先購買權出賣房屋,法律效果如何?如題侵犯優(yōu)先承租權賠償 ,法律效果如何涉及兩個問題,第一,房屋買賣合同效力如何侵犯優(yōu)先承租權賠償 ?第二,出租人有什么法律責任,亦即承租人可以得到怎樣的法律保護? 首先,看合同的效力法律是如何規(guī)范的。法條中與此有關的是惡意串通損害第三人的合同無效,違反法律強制性規(guī)定的合同無效。那么侵犯優(yōu)先承租權賠償 我們來看看買賣合同是否屬于這些無效的情況。在“惡意串通損害第三人的合同無效”這個條件下,如果買賣合同雙方串通來對付承租人,有意傷害侵犯優(yōu)先承租權賠償 他的優(yōu)先購買權,則可以根據(jù)此認定合同無效。但是一般情況下,出租人賣房子而不通知,可能有損害承租人優(yōu)先購買權的嫌疑,但是房子買受人一般并無惡意。為什么要讓他承受合同無效的風險呢?比如房屋抵押,需要登記,那么買房人可以查詢房子上的抵押權。但是出租是不需要登記的,買房人如何得知出租這個事實。讓買房人事先調(diào)查,搞清房屋有否出租,則交易成本很大,不易于市場財產(chǎn)的流轉(zhuǎn)。除非出租房屋的出租情況也納入登記,潛在的交易者可以通過登記查詢到房子上的權利負擔,如抵押權、優(yōu)先購買權,如此,則優(yōu)先購買權具有公示的效力,否則它難以對抗交易第三人。 在“違反法律強制性規(guī)定的合同無效”條件下,關鍵是合同法中優(yōu)先購買權條文的法律性質(zhì)與效力。實際上它不是效力性的強制規(guī)定。所以違反此條款,買賣合同并非無效。優(yōu)先購買權的法條不能說是強制性規(guī)定,為什么不是呢?因為當事人在合同中可以約定排除,也可以放棄。再者,違反強制性規(guī)定的合同也未必無效,因為有的強制性規(guī)定是管理性的,而不是效力強制性的。同時,強制性規(guī)定顯然不能通過當事人約定加以排除,但是優(yōu)先購買權法條當事人可以約定排除的,應該是屬于任意性規(guī)定。所以,優(yōu)先購買權條款不是強制性規(guī)定,更不是效力強制性規(guī)定。所以,買賣合同也不能因此而無效。(補充下,貫徹執(zhí)行民法通則若干問題的意見第118條已經(jīng)被廢除。) 還有一個問題是,此時承租人的權利如何保護?也可以說是出租人違反此條款的法律責任問題。那么先來看合同中是否約定侵犯優(yōu)先承租權賠償 了有關賠償責任。像買賣合同,出賣人逾期交貨的,但是如果沒有約定逾期違約責任的,則根據(jù)買受人的還有,比如房租損失,或者他買房因為房價上漲而受到的損失,或者他需要提前遷出房屋的損失。這個損失應該按照約定,沒有約定的則根據(jù)實際損失和具體情況由法院掌握。實際上,合同違約或者侵權案件,很多時候賠償數(shù)額是不明確的,需要根據(jù)實際損失和具體案情有法官自由裁量。 還有一種可能就是出租人侵犯優(yōu)先購買而與他人訂立房屋買賣合同,但是合同并沒有履行,也就是說房子還是出租人的,這時候承租人的利益似乎沒有絲毫受到影響。再者,買賣不破租賃,就算是房屋所有權發(fā)生了轉(zhuǎn)移,但是租賃合同可以繼續(xù)有效約束新房主。所以他也沒有什么損失。他有的損失,實際就是在房價上升的情況下,喪失購房機會而可能導致的損失,這個可以根據(jù)具體案件來定?;蛘咝碌姆恐饕欢ㄒ笃溥w出,他被迫遷出,則可能是租賃合同提前終止的損失或者搬遷費用問題。這些都應該根據(jù)實際案情來分析判斷。