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昌平區(qū)房產(chǎn)律師

在線問(wèn)法 時(shí)間: 2023.08.10
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借名買房案例您好,本案是房產(chǎn)律師靳雙權(quán)在2015年代理的一起借名買房案件,由東小口法庭審理,房屋位于天通中苑,昌平法院東小口法官盧志成,出資人與出名人簽訂借款合同,實(shí)際上是購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房指標(biāo),法院采信昌平區(qū)房產(chǎn)律師了靳律師的觀點(diǎn)認(rèn)定雙方的存在借名買房關(guān)系,不是借貸關(guān)系,判決出名人協(xié)助將房屋過(guò)戶給出資人,選房當(dāng)日就簽購(gòu)房合同,按拆遷部門及開發(fā)商要求,選擇必須具有購(gòu)房指標(biāo)的本人,李小華專程從德國(guó)回北京選房,李小華選擇了位于天通苑中苑的一套兩居室,并北京天啟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》房款為271015.5元,李小華用周強(qiáng)的銀行卡支付了上述款項(xiàng)。
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借名買房案例

您好,

本案是房產(chǎn)律師靳雙權(quán)在2015年代理的一起借名買房案件,由東小口法庭審理,房屋位于天通中苑,昌平法院東小口法官盧志成,出資人與出名人簽訂借款合同,實(shí)際上是購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房指標(biāo),法院采信昌平區(qū)房產(chǎn)律師 了靳律師的觀點(diǎn)認(rèn)定雙方的存在借名買房關(guān)系,不是借貸關(guān)系,判決出名人協(xié)助將房屋過(guò)戶給出資人。

一、基本事實(shí):

1、女兒公房拆遷獲得購(gòu)買指標(biāo),父親代為出售

原告李小華與被告周強(qiáng)本不認(rèn)識(shí),2006年,李小華位于北京市崇文區(qū)公房拆遷,李小華獲得了拆遷款并取得了一個(gè)購(gòu)房指標(biāo),同時(shí)他父親的房屋也拆遷獲得了兩個(gè)指標(biāo)。李小華長(zhǎng)期在國(guó)外,李小華的房屋拆遷事宜全部由其父親處理。其父親與李小華商議將李小華的指標(biāo)出售,因此,李小華的父親就到天通苑地區(qū)的鏈家中介登記出售購(gòu)房指標(biāo),經(jīng)鏈家介紹周強(qiáng)與李小華的父親認(rèn)識(shí),雙方談妥購(gòu)房指標(biāo)售價(jià)為5萬(wàn)元。并商訂選房之日共同到拆遷部門去選房并簽訂合同。

選房當(dāng)日就簽購(gòu)房合同,按拆遷部門及開發(fā)商要求,選擇必須具有購(gòu)房指標(biāo)的本人,李小華專程從德國(guó)回北京選房,李小華選擇了位于天通苑中苑的一套兩居室,并北京天啟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂《北京市商品房預(yù)售合同》房款為271015.5元,李小華用周強(qiáng)的銀行卡支付了上述款項(xiàng)。選房后李小華因見朋友先行離開了,所有手續(xù)由父親李德林辦理。

2、名義上簽訂借貸合同,實(shí)際為借名購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房

李德林與周強(qiáng)本應(yīng)簽訂房屋買賣合同,但各方都認(rèn)為該房屋屬于經(jīng)濟(jì)適用房,不能買賣,因此簽訂借款合同,房款就算周強(qiáng)借給李小華的,李小華還不上的話就把房屋抵給周強(qiáng)。雙方簽訂的《借款合同》內(nèi)容為:“乙方(李小華)因購(gòu)買住房需要,特向甲方(周強(qiáng))借款321015.5元。雙方約定如下:1、借款周期為2006年12月26日至2008年12月31日。2、在約定借款周期內(nèi)如果乙方不能償還全部款項(xiàng),則乙方將所購(gòu)房屋轉(zhuǎn)借為甲方使用3、在乙方將該房與轉(zhuǎn)借為甲方使用期間,該房屋僅限于周強(qiáng)本人居住,不得轉(zhuǎn)讓,不得買賣,不得出租。否則由此引發(fā)的一切法律責(zé)任由周強(qiáng)本人承擔(dān),乙方李小華概不負(fù)責(zé)。4、暫住期限定為 2008年12月31日,超過(guò)此期限則房屋所有權(quán)歸甲方所有。

說(shuō)明:購(gòu)房款為271015.5,購(gòu)房指標(biāo)款為5萬(wàn)元,因此雙方將借款數(shù)額寫為321015.5元。

購(gòu)買時(shí)交納的契稅、公共維修基金等費(fèi)用均由周強(qiáng)實(shí)際支付。房屋交付后,周強(qiáng)對(duì)房屋進(jìn)行了裝修,并辦理入住手續(xù)居住至今。李小華取得房產(chǎn)證后,因經(jīng)濟(jì)適用房未滿五年不能上市交易,因此無(wú)法過(guò)戶到周強(qiáng)名下,2014年,五年期滿后,李小華要求協(xié)助過(guò)戶,李小華提出按房屋現(xiàn)價(jià)值平分。雙方自此產(chǎn)生爭(zhēng)議。

二、訴訟過(guò)程

1、李小華起訴周強(qiáng)返還原物

2014年10月,原告李小華起訴到東小口法庭,起訴書原文如下:2006年12月26日,原告與開發(fā)商簽訂《商品房預(yù)售合同》,購(gòu)買位于東小口鎮(zhèn)天通中苑#號(hào)房屋。2014年4月,原告己經(jīng)取得了涉案房屋的產(chǎn)權(quán)證。被告由于無(wú)房居住,原告父親將涉案房屋借給被告臨時(shí)居住,原告于2014年4月份要求被告限期騰空房屋,被告至今不予騰房。原告是涉案房屋的唯一合法所有者,其財(cái)產(chǎn)權(quán)利不受侵犯,被告的行為侵害了原告的合法權(quán)益,請(qǐng)求法院判決被告騰退昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)天通中苑#房屋。

2、房產(chǎn)律師靳雙權(quán)代理被告周強(qiáng)提出反訴,要求協(xié)助過(guò)戶

周強(qiáng)接到起訴書后,通過(guò)安居房地產(chǎn)律師網(wǎng)找到靳律師,靳律師立即組織團(tuán)隊(duì)進(jìn)行研究,團(tuán)隊(duì)律師有三種意見:一、靳律師的意見認(rèn)為:雙方是借名買房,該房屋現(xiàn)已具備過(guò)戶條件,應(yīng)提出反訴要求協(xié)助過(guò)戶;二、部分律師的意見認(rèn)為:經(jīng)濟(jì)適用房屬于保障性住房,是給特定保障對(duì)象的,不能買賣,應(yīng)反訴無(wú)效,要求賠償損失;三、還有大部分律師認(rèn)為:雙方簽訂的是合同標(biāo)題為“借款合同”,內(nèi)容與是借款,只有借款還不上時(shí)。周強(qiáng)依據(jù)借款合同起訴過(guò)戶不合規(guī)定。經(jīng)過(guò)與周強(qiáng)反復(fù)溝通和風(fēng)險(xiǎn)告知,最終確定反訴要求過(guò)戶。

3、立案一波三折,是借款合同糾紛還經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓合同糾紛,還是合同糾紛。

反訴立案并不順利,東小口法庭盧志成法官認(rèn)為李小華起訴案由是返還原物,屬于物權(quán)保護(hù)糾紛,周強(qiáng)的請(qǐng)求是履行合同,協(xié)助過(guò)戶,案由屬于合同糾紛,不屬于一個(gè)案由,無(wú)法合并審理,因此,反訴不予以受理。后靳律師重新起草起訴書,準(zhǔn)備以另一個(gè)案件立案,但立案廳認(rèn)為,雙方簽訂的是借款合同。周強(qiáng)應(yīng)先起訴還款,只有法院判決李小華還款,李小華不履行判決,才按在執(zhí)行程序中按拍賣房屋處理。至此,該案件陷入僵局。后靳律師又找到主審法官,交換意見,雖然案由確定存在問(wèn)題,但畢竟是基于同一件事而產(chǎn)生的,后與主審法官及領(lǐng)導(dǎo)再三研究,最終同意反訴,合并審理。

4、靳律師代表被告周強(qiáng)發(fā)表代理意見并提交正式反訴狀

(1)該房屋是因拆遷而取得的購(gòu)買資格,不是因申請(qǐng)并搖號(hào)而取得。屬于原告的拆遷利益,原告將之轉(zhuǎn)讓給被告,被告支付對(duì)價(jià),雙方意思表示真實(shí),不違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定。

(2)雙方簽訂的借款協(xié)議實(shí)際上是借名買房協(xié)議。當(dāng)事人誤認(rèn)為借名買房協(xié)議違反國(guó)家規(guī)定,故以《借款合同》替代借名買房協(xié)議,虛構(gòu)借款。合同約定,該房屋所有權(quán)歸所有。雙方也沒(méi)有需要還款的行為和意思表示,借款合同實(shí)質(zhì)上就是借名買房合同。

(3)所有房款及相關(guān)費(fèi)用均由被告支付,是被告實(shí)際購(gòu)買?,F(xiàn)被告持有購(gòu)買房屋的所有手續(xù)包括購(gòu)房合同發(fā)票、收據(jù)、契稅發(fā)票、印花稅發(fā)票等全部費(fèi)用的單據(jù)原件,被告支付了五萬(wàn)元的價(jià)格資格轉(zhuǎn)讓款??梢姳桓媸菍?shí)際買受人。

(4)被告雖然無(wú)書面授權(quán)父親簽字,但配合選房,配合支付房款,且未提異議。被告2006年對(duì)房屋進(jìn)行驗(yàn)收,直接入住,以房屋所有權(quán)人的身份占有該房屋長(zhǎng)達(dá)9年。原告在此期間一直沒(méi)有提出異議,說(shuō)明原告認(rèn)可該房屋的所有權(quán)人是被告。并且配合被告簽訂商品房買賣合同,選房及入住。原告是以其行為表明其認(rèn)可其父親代為出售購(gòu)房資格。

5、李小華不同意過(guò)戶,雙方不存在借名買房的法律關(guān)系。

(1)原告和被告之間不存在借名買房的事實(shí),也沒(méi)有簽署過(guò)被告所說(shuō)的借款合同、借名買房協(xié)議;李小華稱對(duì)該份《借款合同》她并不知情,其沒(méi)有委托其父親簽訂該合同。但李小華同時(shí)稱認(rèn)可借周強(qiáng)錢購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋的事實(shí)。她在2006年12月26日全程辦理了選房、簽訂購(gòu)房合同、支付購(gòu)房款等手續(xù),但沒(méi)有見到過(guò)《借款合同》,對(duì)其父親將該房屋“抵”給周強(qiáng)的事實(shí)也不知情。

(2)原告本人并沒(méi)有向被告借款32萬(wàn)余元,也沒(méi)有收到被告所支付的所謂購(gòu)買資格的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用5萬(wàn)元;

(3)2014年4月之前被告方從沒(méi)有催促過(guò)原告要求辦理涉案房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù);

(4)原告本人經(jīng)常在國(guó)外,2010年以后回國(guó)到上海,開發(fā)商從來(lái)沒(méi)有通知領(lǐng)取過(guò)房產(chǎn)證。 被告方入住涉案房屋原告認(rèn)為是被告向原告父親借款。原告方并不知道父親簽署的協(xié)議,沒(méi)有見到過(guò)。

6、原告李小華又以父親無(wú)權(quán)代理其簽字為由另行起訴借款合同無(wú)效。

在本案審理期間,原告李小華又在朝陽(yáng)法院另行起訴訴訟,李小華為原告,以周強(qiáng)和李小華的父親為被告,訴訟請(qǐng)求為李小華的父親沒(méi)有經(jīng)得李小華的授權(quán),擅自簽署借款協(xié)議,合同無(wú)效。李小華認(rèn)為應(yīng)先撤銷該借款協(xié)議。后李小華向昌平區(qū)法院申請(qǐng)中止審理本案。靳律師代理被告周強(qiáng)提出書面意見,認(rèn)為雙方簽訂的借款協(xié)議是否有效,不影響雙方存在借名購(gòu)買房屋的關(guān)系,借款協(xié)議只是證明周強(qiáng)出的錢,購(gòu)買的房屋,并不是證明雙方之間存在借款關(guān)系。因此兩個(gè)案件的審理沒(méi)有任何關(guān)系,不必中止執(zhí)行。法院采信了靳律師的觀點(diǎn),該案件繼續(xù)審理,而朝陽(yáng)法院卻以雙方在昌平法院有案件正在審理期間,與朝陽(yáng)法院的案件有利害關(guān)系,朝陽(yáng)法院依職權(quán)中止審理。

三、法院觀點(diǎn)

昌平區(qū)法院東小口法庭認(rèn)為:本案原被告之間爭(zhēng)議焦點(diǎn)是原被告之間的法律關(guān)系是借款買房關(guān)系還是借名買房關(guān)系.雖然周強(qiáng)與李小華父親簽訂有《借款合同》,但綜合本案雙方舉證和陳述看, 雙方之間關(guān)系應(yīng)該是借名買房關(guān)系,原因有以下四點(diǎn):

1、 依《借款合同》看,借款的目的是用于購(gòu)房,而借款金額比購(gòu)房合同載明的購(gòu)房款多五萬(wàn)元,此多余數(shù)額與借款目的不相符,并無(wú)借款必要,而且李小華事后沒(méi)有歸還,也沒(méi)有證據(jù)證明其曾經(jīng)要求歸還,故此從借款金額看,借款意思表示是否真實(shí)存疑;

2、購(gòu)房款外,其他購(gòu)房的稅費(fèi)支出包括裝修支出等都是周強(qiáng)支付,且購(gòu)房的手續(xù)材料除房屋所有權(quán)證外都在周強(qiáng)處保管,這不符合如果李小華為產(chǎn)權(quán)人的常理;

3、如本案是李小華購(gòu)房,則其應(yīng)當(dāng)對(duì)款項(xiàng)來(lái)源,還款時(shí)間和進(jìn)程都應(yīng)知曉,且李小華又親身參與了購(gòu)房的全過(guò)程,但現(xiàn)在卻稱不知道《借款合同)》存在,此種陳述難以令人信服;

4、根據(jù)周強(qiáng)提交的錄音談話內(nèi)容看,原被告之間一直在討論房屋增值利益的分配問(wèn)題,如果雙方不存在借名買房的關(guān)系,僅為單純的借款,則李小華并無(wú)與周強(qiáng)討論分享增值利益的必要。

綜上,又結(jié)合周強(qiáng)一直居住在訴爭(zhēng)房屋內(nèi)的事實(shí),本院認(rèn)定原被告之間存在借名買房的約定。

關(guān)于原被告雙方之間的借名買房約定效力問(wèn)題,因訴爭(zhēng)房屋并非是通過(guò)搖號(hào)程序取得的購(gòu)房指標(biāo),且該訴爭(zhēng)房屋的原購(gòu)房合同系2008年4月11曰以前簽訂,按北京市相關(guān)政策屬于“老經(jīng)濟(jì)適用住房”,現(xiàn)該房屋已經(jīng)符合上市交易的條件,因此雙方之間的口頭協(xié)議不違反相關(guān)政策,不侵害社會(huì)公共利益,亦不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性法律規(guī)定,應(yīng)為合法有效,雙方均應(yīng)依約履行。現(xiàn)周強(qiáng)以家庭名義符合在京購(gòu)房的條件,故周強(qiáng)要求李小華將訴爭(zhēng)房屋過(guò)戶至其名下的訴訟請(qǐng)求,本院予以支持。李小華要求周強(qiáng)搬離訴爭(zhēng)房屋的本訴無(wú)法對(duì)抗周強(qiáng)提起的反訴,本院對(duì)李小華的本訴不予支持.綜上,判決:被告李小華于本判決生效之日起七日內(nèi)將北京市昌平區(qū)天通中苑#號(hào)房屋所有權(quán)過(guò)戶至原告周強(qiáng)名下?,F(xiàn)原告已提起上訴,二審法院正在審理期間。

四、房產(chǎn)律師靳律師點(diǎn)評(píng)

每一起借名買房糾紛,對(duì)于雙方當(dāng)事人來(lái)講都有一次沉痛的經(jīng)歷,一般情況下,雙方曾經(jīng)關(guān)系都是非常好的,賣方曾想盡各種辦法促使交易成功,買方也曾認(rèn)賣方為干親。但是由于最近十幾年房?jī)r(jià)飛速發(fā)展,雙方都曾經(jīng)歷巨大的心里考驗(yàn),但最終由于嚴(yán)重的心理不平衡,糾紛或至訴訟還是爆發(fā)了。雙方曾經(jīng)的承諾,一般都是口頭的,還有就是像本案一樣簽訂一份借款協(xié)議,也有個(gè)別簽訂買賣協(xié)議的,但大部分是口頭的。

實(shí)踐中,法院審理時(shí),一般不完全依據(jù)協(xié)議,而是通過(guò)當(dāng)時(shí)的行為來(lái)推斷當(dāng)時(shí)雙方的真實(shí)意思,法院認(rèn)定為借名買房一般都是買家選房、入住、裝修并付房款及各種費(fèi)用;也有被法院認(rèn)定不是借名買房的,一般是由賣家辦理相關(guān)手續(xù)并支付房款并裝修,再由賣家交付給買家,這種情況不視為借名買房。認(rèn)定為借名買房,也并不是買家就能完全得到房屋的,也要看買家現(xiàn)在是否有購(gòu)房資質(zhì)。還要看買家的訴訟請(qǐng)求,有的買家沒(méi)有律師或者律師經(jīng)驗(yàn)不足,不知道訴訟請(qǐng)求應(yīng)為過(guò)戶,而是請(qǐng)求賠償損失,這種情況就只能將房屋評(píng)估,對(duì)升值部分,由雙方根據(jù)責(zé)任的大小,由賣方賠償給買家。也有的賣家沒(méi)有律師或律師經(jīng)驗(yàn)不足,沒(méi)有經(jīng)過(guò)物權(quán)確認(rèn),直接起訴騰房,法院一般不支持。從靳律師辦理的大師借名買房糾紛總結(jié)來(lái)看,案由的選擇非常重要,有時(shí),由于案由選擇錯(cuò)誤,法院判決其敗訴,但當(dāng)事人不知道,會(huì)認(rèn)為法院沒(méi)有公正處理,其實(shí)是其不懂得官司該如何打,我們?cè)诖蚬偎具^(guò)程中,一定要總結(jié)出法院對(duì)該類案件的審理思路,在打官司時(shí),一定要按照法院的思路進(jìn)行,否則極有可能敗訴卻不知道什么原因。

希望我的解答對(duì)你有幫助,滿意請(qǐng)采納昌平區(qū)房產(chǎn)律師 !

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07-02 09:25

北京昌平區(qū)刑事律師

昌平區(qū)刑事辯護(hù)律師,廣東湛江房產(chǎn)律師推薦您身邊的專業(yè)律師,上海公房房產(chǎn)資深律師朝陽(yáng)房產(chǎn)律師團(tuán)隊(duì)排行昌平區(qū)律師在線為您提供法律咨詢 昌平律師事務(wù)所哪家好 ,泰安離婚糾紛律師收費(fèi)北京本地房產(chǎn)律師費(fèi)用律集和律師案例查閱等服務(wù),這個(gè)其實(shí)不太 ...
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對(duì)方全責(zé)拒賠怎么辦?袁甲告訴你,咱們先報(bào)警,交警隊(duì)會(huì)開具交通事故責(zé)任認(rèn)定書,確定對(duì)方是否全責(zé),然后你再撥打自己保險(xiǎn)公司的電話,明確要求代位賠償,接下來(lái)就由保險(xiǎn)公司全權(quán)負(fù)責(zé)賠償?shù)氖聝毫?。索賠也是找保險(xiǎn)公司,聽明白了嗎?有交通事故索賠的問(wèn)題就問(wèn)袁甲,安全出行,安心生活。

北京交通事故律師-許瑞林

04-10 15:56

昌平區(qū)指定監(jiān)護(hù)人律師

最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《民法通則》若干問(wèn)題的意見(試行)規(guī)定:(二)關(guān)于監(jiān)護(hù)問(wèn)題10.監(jiān)護(hù)人的監(jiān)護(hù)職責(zé)包括:保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的身體健康,照顧被監(jiān)護(hù)人的生活,管理和保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的財(cái)產(chǎn),代理被監(jiān)護(hù)人進(jìn)行民事活動(dòng),對(duì)被監(jiān)護(hù)人進(jìn)行管理和教育, ...
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交通事故死亡案件,河北事故,我方開車追尾停著的車輛,事故責(zé)任未下,但交警意思我方全責(zé),家屬不服,直接找到我們爭(zhēng)取責(zé)任,三天內(nèi),我們把全責(zé)爭(zhēng)取到主責(zé)。成功幫助家屬爭(zhēng)取到了公道! 相信專業(yè)的力量,相信元甲能真正幫到您!

北京交通事故律師-許瑞林

05-30 17:19

昌平區(qū)人身?yè)p害賠償律師

侵害昌平區(qū)人身?yè)p害賠償律師他人身體致其喪失全部或部分勞動(dòng)能力的,應(yīng)當(dāng)賠償殘疾賠償金,北京市昌平區(qū)交通事故請(qǐng)律師費(fèi)用大概多少昌平區(qū)人身?yè)p害賠償律師,國(guó)家對(duì)律師費(fèi)用昌平區(qū)人身?yè)p害賠償律師,沒(méi)有統(tǒng)一的定價(jià)規(guī)定,人身?yè)p害賠償律師費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn):( ...
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北京朝陽(yáng)區(qū)交通事故,傷者腰椎骨折,家屬本想著能拿十幾萬(wàn)賠償就很滿足了,在元甲專業(yè)談判下,全力爭(zhēng)取每一項(xiàng)賠償金額,2個(gè)月談成和解,幫助傷者拿到賠償款合計(jì)27萬(wàn)元。

北京交通事故律師-許瑞林

09-19 17:49

昌平區(qū)勞動(dòng)仲裁律師

擴(kuò)展資料根據(jù)《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)爭(zhēng)議調(diào)解仲裁法》第二條規(guī)定:中華人民共和國(guó)境內(nèi)的用人單位與勞動(dòng)者發(fā)生的下列勞動(dòng)爭(zhēng)議昌平區(qū)勞動(dòng)仲裁律師,適用本法:1、因確認(rèn)勞動(dòng)關(guān)系發(fā)生的爭(zhēng)議,參考資料來(lái)源:北京市朝陽(yáng)區(qū)人民政府辦公室—?jiǎng)趧?dòng)人事爭(zhēng)議仲裁 ...
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哪家律所是交通事故理賠領(lǐng)域的口碑之王,我們來(lái)問(wèn)問(wèn)Deepseek,看看大數(shù)據(jù)和用戶口碑的真實(shí)反饋~

北京交通事故律師-許瑞林

05-06 18:44

昌平區(qū)房產(chǎn)律師

借名買房案例您好,本案是房產(chǎn)律師靳雙權(quán)在2015年代理的一起借名買房案件,由東小口法庭審理,房屋位于天通中苑,昌平法院東小口法官盧志成,出資人與出名人簽訂借款合同,實(shí)際上是購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房指標(biāo),法院采信昌平區(qū)房產(chǎn)律師了靳律師的觀點(diǎn)認(rèn) ...
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