房屋拆遷補(bǔ)償=宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積+被拆遷房屋重置成新價(jià)

宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=(當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià))×戶(hù)均安置面積÷戶(hù)均宅基地面積

宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)參照當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)補(bǔ)償包括防止性補(bǔ)償 ，由區(qū)縣人民政府參照一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)普通商品房住宅均價(jià)、城市規(guī)劃等綜合確定。拆遷中認(rèn)定補(bǔ)償包括防止性補(bǔ)償 的宅基地面積應(yīng)經(jīng)合法批準(zhǔn)、切不超控制標(biāo)準(zhǔn)。房屋重置成新均價(jià)是指一定時(shí)間、一定區(qū)域內(nèi)的被拆遷宅基地房屋重置成新平均價(jià)補(bǔ)償包括防止性補(bǔ)償 ，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400--700元/平方米幅度內(nèi)確定。戶(hù)均安置面積補(bǔ)償包括防止性補(bǔ)償 ，按照100-150平方米控制，具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣政府根據(jù)當(dāng)?shù)剞r(nóng)村經(jīng)濟(jì)水平、農(nóng)民居住情況確定。

成都市在城市建設(shè)中規(guī)范房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估管理工作補(bǔ)償包括防止性補(bǔ)償 的三點(diǎn)做法作者：成都市房屋拆遷管理處 時(shí)間：2003年11月12日 關(guān)鍵字：

《成都市城市房屋拆遷管理暫行辦法》于2001年11月1日頒布施行。在“市場(chǎng)評(píng)估”這一新的拆遷補(bǔ)償機(jī)制下補(bǔ)償包括防止性補(bǔ)償 ，2002年成都市中心城區(qū)共拆遷房屋面積125萬(wàn)平方米補(bǔ)償包括防止性補(bǔ)償 ，拆遷居民2．5萬(wàn)多房，拆遷量創(chuàng)成都市歷史之最。為加快城市建設(shè)步伐起到了應(yīng)有的先行作用。如何使城市房屋拆遷補(bǔ)償真正走向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，如何對(duì)拆遷補(bǔ)償評(píng)估工作實(shí)施有效管理?主要有三點(diǎn)做法：一、制定城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估的配套文件在廣泛征求社會(huì)各界意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，先后制定了《成都市城市房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估管理暫行規(guī)定》、《成都市城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)操作暫行規(guī)則》、《成都市房產(chǎn)管理局關(guān)于房屋拆遷管理中幾個(gè)具體問(wèn)題的補(bǔ)充通知》、《關(guān)于貫徹〈成都市房屋拆遷管理暫行辦法〉有關(guān)具體問(wèn)題的通知》等配套性文件，從技術(shù)和管理層面確立了行之有效的基本制度和方法，為評(píng)估機(jī)構(gòu)開(kāi)展評(píng)估和管理機(jī)關(guān)實(shí)施監(jiān)督提供了科學(xué)依據(jù)。(一)確立分類(lèi)評(píng)估和分戶(hù)評(píng)估制度。鑒于成都市房屋拆遷工程規(guī)模大的特點(diǎn)，規(guī)定了分類(lèi)評(píng)估制度和分戶(hù)評(píng)估制度。1、分類(lèi)評(píng)估。是指估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，按區(qū)位、用途、結(jié)構(gòu)等分類(lèi)進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)平均價(jià)格的評(píng)估。分類(lèi)評(píng)估適用于工程大、集中成片的被拆遷房屋和安置房屋。由拆遷人委托估價(jià)機(jī)構(gòu)采用抽樣方式，在每類(lèi)房屋中選取具代表性的房屋作為樣本點(diǎn)，得出各類(lèi)房屋的市場(chǎng)平均價(jià)格。拆遷人和被拆遷人參照分類(lèi)評(píng)估的價(jià)格協(xié)商補(bǔ)償數(shù)額，簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議。在相關(guān)文件中，確立了被拆遷房屋的分類(lèi)方法，按結(jié)構(gòu)可分為簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混(混合)結(jié)構(gòu)、鋼混結(jié)構(gòu)等；按用途可分為居住用房、營(yíng)業(yè)用房、生產(chǎn)用房等；按區(qū)位可分為一類(lèi)地區(qū)、二類(lèi)地區(qū)、三類(lèi)地區(qū)和四類(lèi)地區(qū)等。實(shí)行分類(lèi)評(píng)估，解決了較大拆遷工程和市政重點(diǎn)工程時(shí)效性強(qiáng)的問(wèn)題，有助于對(duì)拆遷成本的總體控制。同時(shí)，由當(dāng)事人參照分類(lèi)評(píng)估價(jià)格協(xié)商補(bǔ)償金額，也充分展示了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作方式。2、分戶(hù)評(píng)估。是指估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋，按戶(hù)根據(jù)房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)和建筑面積，結(jié)合該房屋的樓層、朝向、成新等因素進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的評(píng)估。是拆遷人和被拆遷人參照分類(lèi)評(píng)估價(jià)格協(xié)商達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議時(shí)采用的，同時(shí)適用于安置房屋中的非住宅房屋和零星安置住房。分戶(hù)評(píng)估的評(píng)估機(jī)構(gòu)由拆遷人、被拆遷人協(xié)商一致共同委托一家估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行。協(xié)商不成的，可在拆遷當(dāng)事人雙方提出的估價(jià)機(jī)構(gòu)名單中抽簽確定并共同委托。估價(jià)機(jī)構(gòu)不得接受拆遷當(dāng)事人單方對(duì)被拆遷房屋的分戶(hù)評(píng)估委托。實(shí)行分戶(hù)評(píng)估，有助于拆遷補(bǔ)償體現(xiàn)公平、合理、等價(jià)有償原則，充分保護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益。(二)確立采用已有評(píng)估結(jié)果的制度。為保護(hù)拆遷當(dāng)事人的合法權(quán)益，允許拆遷當(dāng)事人對(duì)分類(lèi)評(píng)估有異議的，可提出分戶(hù)評(píng)估。但進(jìn)入裁決程序后，被拆遷人不配合指定的估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行評(píng)估的，該房屋原已進(jìn)行分戶(hù)評(píng)估的，以原分戶(hù)評(píng)估的結(jié)果作為裁決依據(jù)；如被拆遷人無(wú)理阻擾，估價(jià)機(jī)構(gòu)無(wú)法進(jìn)行評(píng)估的，而進(jìn)入裁決程序前該房屋又未進(jìn)行分戶(hù)評(píng)估的，以分類(lèi)評(píng)估的價(jià)格作為裁決的依據(jù)。(三)確立同一機(jī)構(gòu)評(píng)估制度。在房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估中，既有被拆遷房屋的評(píng)估，也有安置房屋的評(píng)估。由于評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)及評(píng)估方法不同，再加上其他因素影響，不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)作出的評(píng)估結(jié)果會(huì)有一定差異。為防止評(píng)估結(jié)果的差異太大，規(guī)定同一拆遷項(xiàng)目的被拆遷房屋和集中或成片安置住房的分類(lèi)評(píng)估，拆遷人只能委托同一估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行一次性評(píng)估。(四)確立評(píng)估對(duì)象。明確評(píng)估對(duì)象是估價(jià)機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確估價(jià)的前提。實(shí)踐中，常會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)拆遷人要求對(duì)其室內(nèi)裝飾、停產(chǎn)停業(yè)損失等作出估價(jià)的問(wèn)題。因此，規(guī)定拆遷補(bǔ)償估價(jià)對(duì)象是被拆遷房屋連同該房屋占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)，不包括對(duì)被拆遷房屋的搬家補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償，也不包括被拆遷房屋室內(nèi)裝飾裝修。(五)確立評(píng)估方法。房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估方法是影響估價(jià)結(jié)果準(zhǔn)確與否的重要因素之一。為規(guī)范估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估方法，房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)采用市場(chǎng)比較法、收益法和成本法，原則是優(yōu)先使用市場(chǎng)比較法、盡量使用兩種以上的估價(jià)方法。如確有困難，只能使用一種方法的，應(yīng)說(shuō)明理由。如沒(méi)有條件選用市場(chǎng)比較法的，可采用收益法進(jìn)行估價(jià)。難以確定房屋收益的，可采用成本法等其他方法進(jìn)行估價(jià)。對(duì)住房、營(yíng)業(yè)用房以外的其他用途房屋，可只采用成本法進(jìn)行估價(jià)，但應(yīng)說(shuō)明理由。二、建設(shè)精良的評(píng)估隊(duì)伍(一)建立房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制。為防止估價(jià)機(jī)構(gòu)在房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估市場(chǎng)進(jìn)行違法活動(dòng)，建立房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制，禁止無(wú)合格資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)入房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估市場(chǎng)。被拆遷房屋在中心城區(qū)的，從事房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)具有二級(jí)以上資格等級(jí)，并向市房管局備案；被拆遷房屋在郊區(qū)(縣)的，從事房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估的估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)具有三級(jí)以上資格等級(jí)，并向當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)備案。(二)對(duì)評(píng)估人員進(jìn)行培訓(xùn)。為保證房屋拆遷補(bǔ)償?shù)脑u(píng)估質(zhì)量，先后組織了兩期培訓(xùn)班，重點(diǎn)從以下幾方面進(jìn)行培訓(xùn)：1．城市房屋拆遷法規(guī)和政策培訓(xùn)。2．房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估專(zhuān)業(yè)技術(shù)培訓(xùn)。3．評(píng)估人員職業(yè)道德培訓(xùn)。三、加強(qiáng)對(duì)房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估活動(dòng)的監(jiān)管(一)通過(guò)備案的方式監(jiān)管評(píng)估活動(dòng)。為維護(hù)被拆遷人的合法利益和防止評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員的不正當(dāng)行為，對(duì)拆遷補(bǔ)償評(píng)估活動(dòng)建立了三次備案制度。第一次備案：凡從事房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須到房管部門(mén)備案，目的在于審查進(jìn)入拆遷補(bǔ)償評(píng)估市場(chǎng)的評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)條件；第二次備案：估價(jià)機(jī)構(gòu)受理拆遷人的分類(lèi)估價(jià)委托后，應(yīng)在受理之日起3日內(nèi)向房屋拆遷主管部門(mén)備案，以便于房屋拆遷主管部門(mén)隨時(shí)監(jiān)管其評(píng)估活動(dòng)；第三次備案：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在分類(lèi)評(píng)估的估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告出具后3日內(nèi)向房屋拆遷主管部門(mén)備案。拆遷管理部門(mén)收到評(píng)估報(bào)告后審查其合理性，查看評(píng)估是否客觀、公正，評(píng)估結(jié)果是否有損于被拆遷人利益等。如發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，拆遷管理部門(mén)可對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)提出修正或調(diào)整估價(jià)結(jié)果的建議。(二)通過(guò)專(zhuān)人負(fù)責(zé)的方式監(jiān)管評(píng)估活動(dòng)。所謂專(zhuān)人負(fù)責(zé)，是指對(duì)一項(xiàng)房屋拆遷工程的管理，拆遷管理部門(mén)采取由具體經(jīng)管人員負(fù)責(zé)到底的制度。經(jīng)管人員跟蹤調(diào)查和監(jiān)督房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估活動(dòng)的進(jìn)行，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和解決問(wèn)題。采取現(xiàn)場(chǎng)查看、實(shí)地抽查等多種方式監(jiān)管評(píng)估活動(dòng)。如經(jīng)管人員發(fā)現(xiàn)評(píng)估人員與拆遷人惡意串通、低估被拆遷房屋、高估安置房屋、評(píng)估結(jié)果失真等損害被拆遷人利益的情形，經(jīng)管人員針對(duì)評(píng)估人員的不當(dāng)行為可通過(guò)管理渠道提請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)主管部門(mén)給予處罰。(三)規(guī)定房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員的處罰措施。僅有監(jiān)督，沒(méi)有處罰，不足以規(guī)范估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的評(píng)估行為。規(guī)定了房屋拆遷補(bǔ)償評(píng)估的估價(jià)機(jī)構(gòu)及其估價(jià)師的禁止行為：1．轉(zhuǎn)讓拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)或允許他人借用自己的名義從事拆遷補(bǔ)償評(píng)估業(yè)務(wù)；2．出具虛假評(píng)估報(bào)告，評(píng)估結(jié)果嚴(yán)重失真，或惡意串通損害拆遷當(dāng)事人合法權(quán)益；3．不接受房屋拆遷管理部門(mén)對(duì)拆遷補(bǔ)償評(píng)估的監(jiān)督。對(duì)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其估價(jià)師的違法行為，由房屋拆遷管理部門(mén)提請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)主管部門(mén)降低或取消其房地產(chǎn)評(píng)估資格，其中嚴(yán)重者依法承擔(dān)經(jīng)濟(jì)責(zé)任或刑事責(zé)任。(四)規(guī)范估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的職業(yè)道德。評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員職業(yè)道德水準(zhǔn)決定其在評(píng)估活動(dòng)中的行為規(guī)范。因此，在拆遷補(bǔ)償評(píng)估機(jī)構(gòu)及其評(píng)估人員職業(yè)道德建設(shè)方面，要遵守如下職業(yè)道德：1．估價(jià)機(jī)構(gòu)接受估價(jià)委托后，不得向其他估價(jià)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)讓其受托的估價(jià)業(yè)務(wù)；2．估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)委托方提供的情況和資料保守秘密；3．估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正原則，不得出具虛假報(bào)告；4．拆遷補(bǔ)償估價(jià)涉及兩個(gè)以上估價(jià)機(jī)構(gòu)的，估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)相互尊重，不得有貶低他人的言行；5．估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)不得允許他人借用自己的名義從事拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)；6．估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家和當(dāng)?shù)卣?guī)定的估價(jià)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得以不正當(dāng)理由或名目收取額外費(fèi)用，或降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)；7．估價(jià)人員和估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行對(duì)委托人和拆遷管理部門(mén)的解釋義務(wù)，對(duì)其出具的估價(jià)報(bào)告作出解釋和說(shuō)明。(五)制定補(bǔ)充性規(guī)定用以指導(dǎo)評(píng)估活動(dòng)。由于拆遷補(bǔ)償評(píng)估是一種嶄新制度，評(píng)估活動(dòng)中可能會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)有法規(guī)和政策中未作規(guī)定的事項(xiàng)，或按現(xiàn)有法規(guī)和政策執(zhí)行會(huì)極不合理的情形，如不及時(shí)解決，勢(shì)必影響評(píng)估活動(dòng)的進(jìn)行或產(chǎn)生錯(cuò)誤的評(píng)估結(jié)果，進(jìn)而阻礙拆遷工作的進(jìn)程。為此，在遇到上述情形時(shí)，應(yīng)及時(shí)組織管理人員、專(zhuān)家和當(dāng)事人等一起座談研究，針對(duì)具有普遍性的問(wèn)題，制定補(bǔ)充性文件，用以指導(dǎo)和規(guī)范評(píng)估活動(dòng)。1．被拆遷房屋實(shí)行分層評(píng)估。被拆遷房屋屬于多層營(yíng)業(yè)用房的，被拆遷人往往要求拆遷人統(tǒng)一按一樓的評(píng)估價(jià)格進(jìn)行補(bǔ)償安置，這樣就不合理地增大了拆遷人的拆遷成本。于是，在文件中補(bǔ)充規(guī)定，對(duì)被拆遷房屋屬多層樓房的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)按樓層分層進(jìn)行分類(lèi)評(píng)估；2．確定評(píng)估時(shí)點(diǎn)。根據(jù)現(xiàn)有法規(guī)和政策規(guī)定，評(píng)估的時(shí)點(diǎn)是房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。實(shí)際工作中，常有一些周期相當(dāng)長(zhǎng)的拆遷工程，如正在實(shí)施的沙河拆遷工程。由于時(shí)間跨度大和很多不確定因素，如以拆遷許可證頒發(fā)之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)所作出的評(píng)估價(jià)格作為被拆遷房和安置房的評(píng)估價(jià)格，對(duì)拆遷人和被拆遷人都是不合理的。于是，將其調(diào)整為以召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)和拆遷公告發(fā)布之日作為評(píng)估時(shí)點(diǎn)；3．特大工程實(shí)行分段評(píng)估。對(duì)于周期相當(dāng)長(zhǎng)、工程量特別大的特大拆遷工程，工程實(shí)施常采取分段式作業(yè)，針對(duì)這類(lèi)特大工程，要按工程的分期實(shí)施階段，由評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)相應(yīng)范圍內(nèi)的被拆遷房和安置房進(jìn)行評(píng)估；4．期房安置可作預(yù)評(píng)估。拆遷人對(duì)被拆遷人安置期房的，由于現(xiàn)有政策未設(shè)預(yù)評(píng)估制度，安置房屋價(jià)格無(wú)法確定，往往被拆遷人顧慮很多，因而不易達(dá)成拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。于是，增設(shè)了預(yù)評(píng)估制度：對(duì)過(guò)渡安置的期房，在具備計(jì)劃、規(guī)劃、國(guó)土等審批手續(xù)，并明確竣工交付日期后，可進(jìn)行預(yù)評(píng)估的，拆遷雙方當(dāng)事人可按預(yù)評(píng)估的價(jià)格先行結(jié)算，被拆遷人暫按差價(jià)的50％預(yù)付補(bǔ)差款，待房屋竣工驗(yàn)收合格后，再重新評(píng)估并據(jù)實(shí)結(jié)算。預(yù)評(píng)估雖只是一種輔助性的手段，不是最終評(píng)估的依據(jù)，但有助于拆遷雙方當(dāng)事人達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議和保護(hù)被拆遷人的合法利益，因而這一補(bǔ)充規(guī)定具有實(shí)際意義。

在公司企業(yè)拆遷中補(bǔ)償包括防止性補(bǔ)償 ，對(duì)中小企業(yè)來(lái)講一般能獲得六部分補(bǔ)償項(xiàng)目。吳少博律師總結(jié)

一、土地使用權(quán)的區(qū)域補(bǔ)償價(jià)

所占用的土地要按照占用的性質(zhì)和使用年限等來(lái)算出區(qū)域補(bǔ)償價(jià)，通俗來(lái)說(shuō)就是土地使用權(quán)補(bǔ)償。那么土地使用權(quán)應(yīng)該怎么補(bǔ)償呢？有這么幾種情況：

（1）土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。本村村民在本村的土地上承包相關(guān)的土地所衍生出來(lái)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。

（2）集體建設(shè)用地使用權(quán)。也就是取得集體建設(shè)用地使用權(quán)證，這可能是通過(guò)拍賣(mài)、一次性買(mǎi)斷等方式取得的。

（3）出讓劃撥的方式得到的國(guó)有土地使用權(quán)。經(jīng)過(guò)國(guó)有土地出讓或者劃撥取得工業(yè)用地資質(zhì)的，這都應(yīng)納入土地使用權(quán)賠償范圍。但是租賃權(quán)現(xiàn)在還劃定在債權(quán)的范圍內(nèi)，沒(méi)有劃歸物權(quán)的形式，所以租賃權(quán)是沒(méi)有土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)摹?/p>

二、廠房重置成新價(jià)

廠房重置成新價(jià)就是廠房重置后再建起來(lái)需要多少錢(qián)，房屋拆遷時(shí)幾成新也是重置成新的問(wèn)題。實(shí)踐中出現(xiàn)的客觀狀態(tài)有建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施物，只要滿(mǎn)足正規(guī)廠房的固定形態(tài)都應(yīng)該按照房屋來(lái)計(jì)算。實(shí)踐中由于房屋的結(jié)構(gòu)、寬度、高度都不一樣，補(bǔ)償價(jià)格也不一樣。有一些廠房是使用磚木結(jié)構(gòu)臨時(shí)搭建的，可能并不滿(mǎn)足四面都有墻的要求，但是用于補(bǔ)償包括防止性補(bǔ)償 了正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，原則上也應(yīng)該按照建筑物的房屋重置成新價(jià)標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算?；旧嫌幸环N廠房外在固體屬性的，就可以按照廠房重置成新價(jià)來(lái)補(bǔ)償。

三、停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)

因?yàn)椴疬w造成企業(yè)的停產(chǎn)停業(yè)損失的費(fèi)用。一般情況下要滿(mǎn)足有營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅登記、納稅記錄、實(shí)際經(jīng)營(yíng)的行為等等才能滿(mǎn)足一個(gè)正常的企業(yè)廠房進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的條件，這樣才能獲得一次性停產(chǎn)停業(yè)損失費(fèi)。還有一個(gè)問(wèn)題需要提醒大家，就是在實(shí)踐中有很多企業(yè)注冊(cè)地址和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址不一致，這是不行的，注冊(cè)地址和實(shí)際經(jīng)營(yíng)地址是一致的才能滿(mǎn)足合法的經(jīng)營(yíng)主體。

停產(chǎn)停業(yè)損失應(yīng)該滿(mǎn)足哪些補(bǔ)償呢？

（1）預(yù)期利益損失，一年可產(chǎn)生的預(yù)期利潤(rùn)是一百萬(wàn)，拆遷造成經(jīng)營(yíng)中斷，造成三年的停產(chǎn)停業(yè)損失，這樣有可能要賠償三年的損失。

（2）違約的損失，企業(yè)和客戶(hù)簽訂了一百萬(wàn)的合同，由于拆遷不能按時(shí)供貨，一百萬(wàn)的違約成本是五萬(wàn)塊，要補(bǔ)償企業(yè)的違約損失。

（3）財(cái)務(wù)成本，向銀行貸款一百萬(wàn)，每年付財(cái)務(wù)成本利息，現(xiàn)在由于經(jīng)營(yíng)斷了，財(cái)務(wù)成本是累計(jì)增加的，所以財(cái)務(wù)成本也要納入停產(chǎn)停業(yè)損失中。

這些是可能遭受的損失。還有很多人會(huì)問(wèn)到的人員安置遣散費(fèi)，我們要糾正一下，人員安置遣散費(fèi)只出現(xiàn)在國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體所有制企業(yè)當(dāng)中，一般中小企業(yè)和私營(yíng)企業(yè)都沒(méi)有，而是含在停產(chǎn)停業(yè)損失之列了。

四、裝修附屬物

對(duì)現(xiàn)有建筑的添附是不可能挪動(dòng)的，這按照重置費(fèi)來(lái)算。實(shí)踐中一個(gè)水泵、變壓器、機(jī)器設(shè)備都納入到裝修附屬物范圍內(nèi)。

五、機(jī)器設(shè)備

機(jī)器設(shè)備分為可移動(dòng)和不可移動(dòng)的，不可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備跟房屋一樣要有重置成新價(jià)，而可移動(dòng)的機(jī)器設(shè)備補(bǔ)償?shù)氖前徇w費(fèi)。

六、搬遷費(fèi)用

就是可移動(dòng)的所有附屬設(shè)施設(shè)備等要給予的搬遷費(fèi)用。

在補(bǔ)償包括防止性補(bǔ)償 我國(guó)，小微企業(yè)數(shù)量眾多，在城市拆遷過(guò)程中，很多小微企業(yè)面臨搬遷。一些地方政府在處理拆遷補(bǔ)償方面工作不到位，導(dǎo)致發(fā)生糾紛事件，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，拆遷款拿不到也直接影響后期經(jīng)營(yíng)。那么小微企業(yè)拆遷補(bǔ)償包括哪些項(xiàng)目補(bǔ)償包括防止性補(bǔ)償 ？在拆遷前需要做哪些準(zhǔn)備工作？下面補(bǔ)償包括防止性補(bǔ)償 我們一起通過(guò)路永強(qiáng)律師來(lái)具體補(bǔ)償包括防止性補(bǔ)償 了解下。

一、小微企業(yè)拆遷補(bǔ)償包括哪些項(xiàng)目？

企業(yè)拆遷補(bǔ)償主要分為以下幾個(gè)部分：房屋（所有權(quán)人）、土地及附屬物補(bǔ)償費(fèi)用、租金差價(jià)（承租房屋補(bǔ)償包括防止性補(bǔ)償 的企業(yè)）、搬遷和安置補(bǔ)償費(fèi)用、停產(chǎn)停業(yè)損失、補(bǔ)助和獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)用、其他無(wú)形資產(chǎn)損失。集體土地上企業(yè)拆遷的補(bǔ)償與國(guó)有土地上企業(yè)拆遷補(bǔ)償最大的區(qū)別就在于土地相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用。對(duì)于集體土地的補(bǔ)償，有關(guān)的法律依據(jù)主要是《土地管理法》第四十七條征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)定?？梢钥闯?，此規(guī)定市針對(duì)征收用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的耕地的，而沒(méi)有關(guān)于商業(yè)用途的集體土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。法律上面對(duì)這部分的規(guī)定是空白的。

二、小微企業(yè)拆遷前應(yīng)做哪些準(zhǔn)備工作？

（一）對(duì)企業(yè)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行預(yù)估，保存證據(jù)

1、整理企業(yè)資產(chǎn)。很多企業(yè)在面臨拆遷的時(shí)候都很盲目，自己都不清楚自己的企業(yè)的資產(chǎn)狀況，不清楚應(yīng)該補(bǔ)償多少。即便跟拆遷方談判，也是無(wú)從下手，有的漫天要價(jià)，有的干脆等待拆遷方進(jìn)行評(píng)估。但是評(píng)估公司都是拆遷方制定和委托的，評(píng)估價(jià)格普遍較低。

2、準(zhǔn)備企業(yè)財(cái)產(chǎn)清單。財(cái)產(chǎn)清單主要是讓我們對(duì)自身具有的土地、房屋、設(shè)備搬遷、設(shè)備損壞等的補(bǔ)償項(xiàng)目能夠達(dá)到怎樣的總和，做到心中有數(shù)，可以讓我們?cè)诳陀^事實(shí)的基礎(chǔ)上做到合理評(píng)估。

3、準(zhǔn)備材料清單。材料清單主要有被拆遷企業(yè)的土地使用權(quán)證、各種協(xié)議、廠房的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、納稅憑證等，已有的需要保存好，列好清單，沒(méi)有但重要的，應(yīng)盡量想辦法解決。

（二）規(guī)范企業(yè)管理，避免出現(xiàn)隱患

為了防止拆遷方在拆遷中運(yùn)用各種手段給企業(yè)施加壓力，企業(yè)應(yīng)該對(duì)自身進(jìn)行規(guī)范。如稅務(wù)、消防、安全生產(chǎn)等，對(duì)各種可能出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行預(yù)估，提前防范，提前布局。

（三）隨時(shí)關(guān)注拆遷信息

所以聽(tīng)到拆遷要開(kāi)始的信息后，就要考慮怎么建立信息來(lái)源渠道，切勿因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱(chēng)導(dǎo)致自己錯(cuò)失獲得有利補(bǔ)償?shù)牧紮C(jī)。

（四）尋求專(zhuān)業(yè)人士幫助

拆遷項(xiàng)目開(kāi)始后，作為被拆遷人的企業(yè)，應(yīng)盡快尋求專(zhuān)業(yè)人士的幫助，比如專(zhuān)業(yè)的評(píng)估和財(cái)會(huì)人員，對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估并對(duì)財(cái)務(wù)賬目進(jìn)行梳理。比如尋找專(zhuān)業(yè)的律師，針對(duì)企業(yè)的拆遷進(jìn)行必要的風(fēng)險(xiǎn)提示及具體指導(dǎo)。防止在拆遷中出現(xiàn)人身財(cái)產(chǎn)損失，并防止拆遷方強(qiáng)制拆遷或者違法拆遷。

綜上所述，作為企業(yè)，應(yīng)該在拆遷開(kāi)始前做好準(zhǔn)備工作，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行預(yù)估，保留證據(jù)，并準(zhǔn)備好企業(yè)財(cái)產(chǎn)清單。小微企業(yè)拆遷補(bǔ)償項(xiàng)目主要包括拆遷資產(chǎn)補(bǔ)償、搬遷費(fèi)用補(bǔ)償、人員安置補(bǔ)償和政策性補(bǔ)償?shù)取ａ槍?duì)拆遷過(guò)程中可能發(fā)生的糾紛，企業(yè)應(yīng)該通過(guò)專(zhuān)業(yè)人士協(xié)助處理。

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