《詠柳》（唐）賀知章：碧玉妝成一樹高，萬(wàn)條垂下綠絲絳。不知細(xì)葉誰(shuí)裁出，二月春風(fēng)似剪刀。

《錢塘湖春行》（唐）白居易：孤山寺北賈亭西，水面初平云腳低。幾處早鶯爭(zhēng)暖樹，誰(shuí)家新燕啄春泥。亂花漸欲迷人眼，淺草才能沒馬蹄。最愛湖東行不足，綠楊陰里白沙堤。

走在西湖邊。從孤山寺汕頭香域春天二手房 的北面到賈公亭的西面，湖水漲潮時(shí)剛好與堤齊平，白云重重疊疊，同湖面上的波瀾連成一片.。幾只早出的黃鶯爭(zhēng)著飛上向陽(yáng)的樹，不知誰(shuí)家新來(lái)的燕子正銜著春泥在筑巢。一些多彩繽紛的春花（野花）漸漸要迷住人的眼睛，淺淺的春草剛剛能夠遮沒馬蹄。汕頭香域春天二手房 我最愛漫步在西湖東邊欣賞美景，欣賞得不夠，就再去看那綠色楊柳下迷人的斷橋白沙堤。

有人說(shuō)“男怕入錯(cuò)行”汕頭香域春天二手房 ，但小新覺得“女也怕入錯(cuò)行”，女生學(xué)什么專業(yè)就業(yè)前景好是廣大女考生和家長(zhǎng)朋友們十分關(guān)心的問題。以下是小新整理的最適合女生學(xué)的專業(yè)，給廣大女生參考。

專業(yè)一汕頭香域春天二手房 ：行政管理類專業(yè)。例如：高級(jí)商務(wù)行政管理就是很適合女生學(xué)習(xí)的一個(gè)專業(yè)。通過(guò)對(duì)專業(yè)商務(wù)行政管理知識(shí)的系統(tǒng)化學(xué)習(xí)，培養(yǎng)熟悉商務(wù)管理與行政管理的人才，學(xué)成以后，不僅可以從事傳統(tǒng)企業(yè)的行政文員管理工作，以及商務(wù)運(yùn)營(yíng)、企業(yè)經(jīng)理助理等職位。工作輕松，環(huán)境清幽，適合女生工作。

專業(yè)二：設(shè)計(jì)類專業(yè)。例如：動(dòng)漫游戲設(shè)計(jì)、影視動(dòng)畫設(shè)計(jì)、家居設(shè)計(jì)、室內(nèi)設(shè)計(jì)、UI設(shè)計(jì)等專業(yè)都是非常適合女生學(xué)習(xí)的。設(shè)計(jì)師需要非常有時(shí)尚感，對(duì)色彩的把握要非常的敏銳，在這方面，女生天生就有優(yōu)勢(shì)，所以女生學(xué)UI設(shè)計(jì)會(huì)更容易入門一些。而且女生有天生心思細(xì)膩的優(yōu)勢(shì)，更容易注意到其他人不易發(fā)覺的細(xì)節(jié)。女生學(xué)習(xí)設(shè)計(jì)類專業(yè)后，學(xué)成之后，可以輕松就業(yè)，從事于平面設(shè)計(jì)、UI設(shè)計(jì)、視覺設(shè)計(jì)總監(jiān)、VI視覺設(shè)計(jì)、平面廣告設(shè)計(jì)師、網(wǎng)頁(yè)設(shè)計(jì)師、商業(yè)插畫設(shè)計(jì)師等崗位。

專業(yè)三：影視動(dòng)漫類專業(yè)。例如：4D動(dòng)漫游戲、VR影視動(dòng)畫、電子競(jìng)技動(dòng)漫游戲等專業(yè)也是適合女生學(xué)習(xí)的。影視動(dòng)漫如今是國(guó)家大力扶持的產(chǎn)業(yè)，在業(yè)內(nèi)企業(yè)的不斷努力下，汕頭香域春天二手房 我國(guó)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期，市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)效益顯著。學(xué)習(xí)影視動(dòng)漫類專業(yè)可以從事漫畫設(shè)計(jì)師、插畫設(shè)計(jì)師、Flash動(dòng)畫設(shè)計(jì)師、三維動(dòng)畫設(shè)計(jì)與制作師、游戲美工設(shè)計(jì)師、游戲角色建模、特效設(shè)計(jì)、影視廣告制作師、影視后期合成師和多媒體產(chǎn)品展示設(shè)計(jì)師等職業(yè)崗位。這些工作環(huán)境幽雅，薪水待遇緊跟行業(yè)水準(zhǔn)汕頭香域春天二手房 ！很適合女生學(xué)習(xí)，特別是對(duì)動(dòng)漫游戲和繪畫感興趣的女生，學(xué)成之后從事一份自己感興趣的工作，是一件很幸福的事情。

專業(yè)四：電商類專業(yè)。例如：電子商務(wù)（全網(wǎng)新媒體）。目前市場(chǎng)對(duì)電子商務(wù)專業(yè)人才需求量很大，從社會(huì)調(diào)查實(shí)踐來(lái)看，絕大多數(shù)企業(yè)已陸續(xù)步入電子商務(wù)行列，采用傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)與網(wǎng)絡(luò)零售經(jīng)濟(jì)結(jié)合的方式生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。而互聯(lián)網(wǎng)用戶正以每年100%的速度遞增，該行業(yè)的人才缺口相當(dāng)驚人，預(yù)計(jì)我國(guó)在未來(lái)10年大約需要200萬(wàn)名電子商務(wù)專業(yè)人才。學(xué)習(xí)電子商務(wù)專業(yè)之后，可以從事電子商務(wù)員、網(wǎng)絡(luò)推廣員、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷專員、網(wǎng)絡(luò)編輯等等，當(dāng)然也可以選擇自己創(chuàng)業(yè)開網(wǎng)店。

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保利羅蘭春天坐落于合肥市的瑤海區(qū)區(qū)汕頭香域春天二手房 ，由合肥保利和眾房地產(chǎn)有限公司傾心打造汕頭香域春天二手房 ，開盤時(shí)間為汕頭香域春天二手房 ：2017-06-24，當(dāng)前樓盤均價(jià)為13000元/平米，對(duì)比同區(qū)域均價(jià)：13678元/平方，主力戶型：8F-135平米，買房時(shí)，務(wù)必要考察樓盤附近的交通情況，尤其對(duì)于上班族來(lái)說(shuō)顯得尤為重要，樓盤外部交通主要考慮的是出行是否方便。

東北的房子值得買嗎汕頭香域春天二手房 ？

答案是肯定的汕頭香域春天二手房 ，東北的房子絕對(duì)值得買！

在汕頭香域春天二手房 我們國(guó)家，現(xiàn)在的發(fā)展政策是：讓一部分人，一些地區(qū)先富起來(lái)，讓先富帶動(dòng)后富，最終實(shí)現(xiàn)共同富裕，最終實(shí)現(xiàn)共產(chǎn)主義！這樣的話，并不只是說(shuō)說(shuō)，實(shí)際就是這樣發(fā)展的！所以別看現(xiàn)在的東北，好像發(fā)展有些也落后，但東北絕對(duì)可以再次發(fā)展起來(lái)。

現(xiàn)在汕頭香域春天二手房 我們國(guó)家正在全國(guó)不同的地區(qū)，設(shè)置一些中心城市，東北作為一個(gè)大區(qū)域，在未來(lái)一兩年時(shí)間之內(nèi)，絕對(duì)會(huì)有一個(gè)大型的中心城市出現(xiàn)，或者沈陽(yáng)，或者長(zhǎng)春或者吉林。

還有，從另外一個(gè)方面來(lái)說(shuō)，全國(guó)的氣候，全球的氣候正在逐漸變暖，東北現(xiàn)在在全國(guó)的地理環(huán)境之中，屬于比較寒冷的，好像有點(diǎn)不宜居：冬天特別冷，時(shí)間又長(zhǎng)，但在全球氣候變暖的大環(huán)境之下，東北會(huì)持續(xù)的，逐漸的越來(lái)越暖，不是說(shuō)在七八十年之后，俄羅斯的西部西伯利亞地區(qū)是最適宜人類居住的嗎。那我國(guó)的東北李西伯利亞地區(qū)特別近，也屬于非常宜居的所在。

所以東北的房子是值得買的。如果你家是東北的，千萬(wàn)要珍惜。不要看別人都在外走，你也舍棄自己家的房子或者地，選擇了盲從。

如果你不是東北的，但是有機(jī)會(huì)在東北買房就不要猶豫，趁早布局，買吧！

東北的房子值得買嗎？這個(gè)“買”包括投資跟自住兩個(gè)方面。

咱們先說(shuō)說(shuō)投資的情況，在國(guó)家“房住不炒”的大背景下，別說(shuō)東北城市就算經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的東南沿海城市要想通過(guò)買房獲利都是一件難度極大的事。所以如果你是投資的話需要長(zhǎng)線才有機(jī)會(huì)獲利，基本上也就是可以保值而已，而且還得是沈大哈長(zhǎng)這四大城市。

如果是剛需自住的話，沈大哈長(zhǎng)與其他三四五六七八線的情況又不盡相同，東北的城市里面大連是經(jīng)濟(jì)最好的，宜居的環(huán)境跟清新的空氣對(duì)東北人有著難以抵擋的吸引力，2018年有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，大連的在售商品房一半以上都是外地人購(gòu)買，而這些外地人其實(shí)都是東三省的人。大連在甘井子機(jī)場(chǎng)附近的一個(gè)地塊剛剛被中海競(jìng)拍成功，成交價(jià)格9.35億元，周邊有第五郡、三鼎春天等知名小區(qū)，目前二手房?jī)r(jià)為2.5萬(wàn)左右，預(yù)計(jì)這塊建成后不會(huì)低于三萬(wàn)每平米。結(jié)合大連目前的成交量跟庫(kù)存，預(yù)計(jì)大連未來(lái)的房?jī)r(jià)很難降下來(lái)，還會(huì)一直上漲，大連目前全市均價(jià)只有1.5萬(wàn)每平米左右，這個(gè)價(jià)格在沿海二線城市里恐怕是最低的了，所謂價(jià)值洼地凸顯，想在大連買房的要抓緊了哦。

除了大連以外，沈陽(yáng)的前景也不錯(cuò)，別提什么“投資不過(guò)山海關(guān)”，人云亦云就沒什么意思了，沈陽(yáng)GDP再低也擋不住被評(píng)為新一線城市，衡量一個(gè)城市的價(jià)值雖然GDP是重要指標(biāo)，但是城建水平，教育醫(yī)療都是重要指標(biāo)，沈陽(yáng)作為東北第一重鎮(zhèn)在東北還是有一定影響力的，尤其它還有這“國(guó)家中心城市”的預(yù)期，那么現(xiàn)在只有9000多的均價(jià)顯然是低估了，所以未來(lái)會(huì)漲，如果某一天真的評(píng)為了國(guó)中，那么漲到什么程度真的不好說(shuō)了。

長(zhǎng)春這幾年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)算是東北最搶眼的了，從去年春晚分會(huì)場(chǎng)設(shè)在長(zhǎng)春就可以窺見一二，但因?yàn)榧质∪丝谥挥?700萬(wàn)沒有人口支撐，長(zhǎng)春在房地產(chǎn)里沒有什么存在感，加之人口流入緩慢房?jī)r(jià)很難大幅度上漲，買房自住沒什么問題。

哈爾濱的情況實(shí)際上跟長(zhǎng)春差不

多，雖然總?cè)丝谶_(dá)到千萬(wàn)，但是以農(nóng)業(yè)人口為主，城區(qū)人口不足以支撐房?jī)r(jià)攀升，那么買房的話就自己住吧，不要指望能漲。

至于其他城市，多數(shù)都屬于收縮型城市，但本身價(jià)格就很低其實(shí)沒什么泡沫，當(dāng)?shù)厝艘捕加蟹孔幼。矝]什么外來(lái)人口，不會(huì)漲也不會(huì)降，比如鶴崗，幾百元的價(jià)格還能降到哪里去?。?/p>

雖然現(xiàn)在都在講房住不炒，房子沒有投資屬性了，但是老百姓的投資理念還在，老百姓所理解的投資是我買套房，在那出租，還能給我賺得租金，我當(dāng)個(gè)包租婆每個(gè)月有房租收入，這算是一種投資，所以，此投資與彼投資，有很大不同。其實(shí)，我們理解的房子沒有了投資屬性，更直接的說(shuō)是沒有了投機(jī)機(jī)會(huì)吧。

其實(shí)，從2017年的4月份開始，就已經(jīng)有來(lái)自北京、上海的外地客戶回到這里來(lái)購(gòu)置房產(chǎn)，而且數(shù)量也是在上升的，尤其是在7、8月份，在大連買房的外地客戶明顯增多，據(jù)了解，這批回東北置業(yè)的外地客戶有一部分是在外地工作的東北人，也就是一部分回鄉(xiāng)置業(yè)的客戶。雖然說(shuō)這部分客戶買房有一部分的投資屬性，但是更多的也是家鄉(xiāng)情懷，有朝一日回來(lái)，趁著房?jī)r(jià)還沒漲上去，先安置一套房產(chǎn)。

外地投資客戶對(duì)東北房地產(chǎn)市場(chǎng)仍不待見

那東北房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲，這些城市的房子就有投資價(jià)值嗎？筆者覺得投資預(yù)期并沒有想象中那么高，原因有四：

第一個(gè)：房產(chǎn)界一直有一個(gè)說(shuō)法：短期看政策，中期看供需，長(zhǎng)期看人口。人口數(shù)據(jù)是觀察經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最基本的數(shù)據(jù)，人口直接決定了需求，影響供需基本規(guī)律，并產(chǎn)生一連串的連鎖反應(yīng)。首先，我們應(yīng)該清楚，東北房?jī)r(jià)常年止?jié)q的根本原因是因?yàn)闁|北人口流失嚴(yán)重，不論是黑龍江、長(zhǎng)春、吉林還是遼寧沈陽(yáng)、大連這些省會(huì)及二線城市一直是人口凈流失狀態(tài)，整個(gè)東北三省都存在人口凈流失。人口凈流失之后呢，就會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買力的下降，購(gòu)買力下降，就會(huì)導(dǎo)致投資預(yù)期的下降，這種投資預(yù)期下降的會(huì)直接導(dǎo)致后期的價(jià)格起不來(lái)。

第二個(gè)：中國(guó)的城市格局正在發(fā)生變化，未來(lái)中國(guó)城市的主力格局就是3+6：三大城市群加上6個(gè)主力城市，分別是環(huán)北京城市群、環(huán)上海城市群、環(huán)深圳城市群；6個(gè)城市是，南京、合肥、武漢、長(zhǎng)沙、重慶、成都。未來(lái)，隨著城市格局的分化，經(jīng)濟(jì)未來(lái)新的增長(zhǎng)點(diǎn)在都是在這些大都市圈中，這些地區(qū)會(huì)因?yàn)橛蟹浅６嗟木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，成為未來(lái)人口流入的主要城市，對(duì)房子需求大，然而，對(duì)于人口凈流出的城市，房子價(jià)格上漲空間非常有限。因此，房子具有高溢價(jià)力的城市是在這些城市。

我們知道今年不管是熱點(diǎn)城市還是熱點(diǎn)城市周邊兒的小城市也好，很多地方房?jī)r(jià)已經(jīng)翻倍了，按理來(lái)說(shuō)，像沈陽(yáng)吉林的省會(huì)包括大連、長(zhǎng)春種這種比較相對(duì)來(lái)說(shuō)優(yōu)質(zhì)的城市應(yīng)該是房?jī)r(jià)至少漲百分之五六十。就是因?yàn)槿丝诹魇?，供需關(guān)系不平衡，導(dǎo)致房?jī)r(jià)沒有上漲機(jī)會(huì)。東北這幾個(gè)城市的房?jī)r(jià)短期內(nèi)應(yīng)該還會(huì)上漲，但是漲幅是有限的，不會(huì)太高。

第三個(gè)，隨著十九大房住不炒的概念提出，房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的建立，人們的投資預(yù)期正發(fā)生著變化，雖然說(shuō)人們還是在每天討論房子，討論房?jī)r(jià)，但是人們對(duì)投資房產(chǎn)的興趣正在變小。大部分人都知道投資房產(chǎn)可以掙錢，這也是大家關(guān)注房產(chǎn)投資的興趣點(diǎn)，但是大家并沒有那么多錢，做這樣的事情。加之最近兩個(gè)月熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)成交下滑，大家都在觀望。市場(chǎng)還是有一定的不確定性，不知道接下來(lái)的長(zhǎng)效調(diào)控都會(huì)有哪些舉措落地，因此也都在等著國(guó)家的政策出來(lái)。

第四個(gè)，房子的流通性變得很差。考慮投資的客戶要慎重，即便目前東北的房?jī)r(jià)實(shí)在上漲，但是投資預(yù)期并沒有那么高，房子的流通性變得很差，未來(lái)很可能在進(jìn)入二手房市場(chǎng)上很難形成有效溢價(jià)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的玩法已經(jīng)變了，已經(jīng)不再是那個(gè)買了房子，想賣的時(shí)候就很容易賣掉變現(xiàn)，反而可能存在租房租不上價(jià)格、賣又賣不出去的局面，說(shuō)白了，你有可能被套。

小城市的房子就是房子，核心城市的房子才叫資產(chǎn)，更具備投資價(jià)值，因此，朋友們，不要因?yàn)闁|北此輪房?jī)r(jià)的上漲，就開始幻想東北房?jī)r(jià)有多大的漲幅空間。雖然現(xiàn)在東北流傳著這樣一句話：今年不買房，明年買地王。這和今年這些城市的土地溢價(jià)有關(guān)，明年這些高價(jià)土地即將入市，考慮到面包與面粉的關(guān)系，明年新入市的項(xiàng)目?jī)r(jià)格會(huì)比現(xiàn)在的高，但是即便如此，他的上漲空間是有限的。而且，還有一點(diǎn)，地王項(xiàng)目的產(chǎn)品定位和產(chǎn)品力一定也會(huì)隨著價(jià)格提升。我們購(gòu)買的產(chǎn)品品質(zhì)不同，價(jià)格自然就會(huì)存在差異。我們不能拿毛坯房的價(jià)格和精裝修房的價(jià)格相比，我們也不能拿普通的剛需產(chǎn)品和高端產(chǎn)品價(jià)格相比。因此。不要被市場(chǎng)那些漲價(jià)趕緊買房的聲音所左右，造成價(jià)格恐慌，潛意識(shí)認(rèn)為明年房?jī)r(jià)還會(huì)漲，進(jìn)而盲目投資。

1東北房產(chǎn)的配置考慮兩個(gè)問題，人口流入問題，商業(yè)環(huán)境是否改善和成熟，政策性扶持方面因素

2 隨著城市化發(fā)展進(jìn)入了下一個(gè)階段，依靠地產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)財(cái)富暴漲已經(jīng)是過(guò)去式，未來(lái)城市的發(fā)展需要人才的流入，產(chǎn)業(yè)的輸出。綜合的競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)，才能實(shí)現(xiàn)城市化優(yōu)化和升級(jí)，同時(shí)保持房?jī)r(jià)維穩(wěn)，從依賴房地產(chǎn)拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的泡沫里走出來(lái)。今年最明顯的就是首套房利率上浮，打壓剛需和投機(jī)，限制貨幣流入地產(chǎn)，各大網(wǎng)紅城市降低落戶門檻，拉攏人才入戶穩(wěn)住房?jī)r(jià)，同時(shí)儲(chǔ)備城市發(fā)展的原動(dòng)力-高素質(zhì)人才。

3這些年?yáng)|北的房子也隨著地產(chǎn)的黃金十年出現(xiàn)了趨勢(shì)性上漲，后續(xù)的上漲動(dòng)力，需要看東北還能留住多少人才和本地人群，在這里落地生根?，F(xiàn)在哈爾比工業(yè)大學(xué)都移到了深圳發(fā)展，整體的產(chǎn)業(yè)升級(jí)和改造也沒看到新的活力，商業(yè)環(huán)境其實(shí)也不太好，最近幾年看的新聞都是負(fù)面的，企業(yè)經(jīng)營(yíng)和 旅游 方面輸出感覺都差點(diǎn)意思。作為曾經(jīng)的重工業(yè)基地，底蘊(yùn)還是在的。期待后續(xù)的發(fā)力，至于房子剛需買了就留著耍，投資就要悠著點(diǎn)了，要綜合考慮城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和輸出程度，是否有成熟的辦公環(huán)境和配套，穩(wěn)定的人流。

市區(qū)的房子還是值得購(gòu)買！

大連東港的許多樓盤，三萬(wàn)五起價(jià)，開盤就光，供不應(yīng)求，偏高市中心的樓盤一萬(wàn)五以下的都不多，周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)的新房都七~八千多。

東北不能一概而論，就像廣東不能一概而論一樣，廣 深六萬(wàn)一坪，不發(fā)達(dá)的市五六千一坪也很正常。

買完了賣給誰(shuí)？當(dāng)?shù)厝擞钟卸嗌儋I的起？

如果住的話都可以，如果投資的話，說(shuō)實(shí)話這些年?yáng)|北人口流出很嚴(yán)重，包括大連都是人口負(fù)增長(zhǎng)，你看著辦

坊間有句話叫“投資不過(guò)山海關(guān)”，主要針對(duì)的是東北地方政府干預(yù)企業(yè)動(dòng)作太多，企業(yè)數(shù)據(jù)造假情況較為嚴(yán)重，不適合去投資，可是，如今調(diào)控政策卻跨過(guò)了山海關(guān)，這一方面說(shuō)明政府對(duì)于穩(wěn)定全國(guó)樓市的決心滿滿，另一方面是否說(shuō)明東北樓市仍值得投資呢？

且看看東三省四個(gè)主要城市的綜合情況，答案便一目了然。這四個(gè)城市分別是沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、黑龍江、大連，前三個(gè)是省會(huì)，后一個(gè)是計(jì)劃單列市。

一、曾經(jīng)光芒無(wú)限，如今黯然失色

東三省從上世紀(jì)20年代，到改革開放初期一直都是東北亞重要的工業(yè)基地，經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛。

從1898年俄國(guó)在東北建立第一條鐵路時(shí)期開始，東北的中心就漸漸地由沈陽(yáng)轉(zhuǎn)到了哈爾濱，俄羅斯人在哈爾濱開辦了在舊中國(guó)堪稱先進(jìn)的面粉、釀造、建材、食品加工等產(chǎn)業(yè)開啟了東北工業(yè)基地之路。蘇聯(lián)爆發(fā)革命以后，大批的貴族來(lái)到了哈爾濱，并建設(shè)了一大批俄羅斯風(fēng)格的標(biāo)志性建筑物和街道，帶來(lái)了他們的民族習(xí)俗和生活方式，因此很長(zhǎng)的時(shí)間里哈爾濱都有“東方小巴黎”、“東方莫斯科”的美稱，堪稱國(guó)際大都市，盛極一時(shí)，但這一切都被日俄戰(zhàn)爭(zhēng)給毀了。

軍閥混戰(zhàn)時(shí)期，東三省的中心回到了沈陽(yáng)，當(dāng)時(shí)叫做奉天，由奉系軍閥坐鎮(zhèn)。張作霖、張學(xué)良父子先后推行許多經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“新政”，在當(dāng)時(shí)極大地刺激了東北工商業(yè)的迅速發(fā)展，使得中國(guó)東北地區(qū)的工業(yè)化水平很快超過(guò)了長(zhǎng)江流域，基本上形成了以鋼鐵、煤炭為中心的重工業(yè)體系、以糧食加工、紡織、食品工業(yè)為中心的輕工業(yè)體系和以哈爾濱、長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連等大中城市為中心的現(xiàn)代城市商貿(mào)體系，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)東北地區(qū)經(jīng)濟(jì) 社會(huì) 的飛躍式發(fā)展。

九一八事變后，日本在東三省建立偽滿洲國(guó)，中心從沈陽(yáng)轉(zhuǎn)到長(zhǎng)春，進(jìn)一步推進(jìn)了東北的工業(yè)化建設(shè)，當(dāng)時(shí)偽滿洲國(guó)的富強(qiáng)程度已經(jīng)超越了日本本土，成為了亞洲經(jīng)濟(jì)發(fā)展最好的地方。有數(shù)據(jù)記載，1945年抗日戰(zhàn)爭(zhēng)勝利時(shí)，東三省的財(cái)富占全國(guó)總財(cái)富的85%。

改革開放后，中國(guó)進(jìn)入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)時(shí)代，以國(guó)企、央企占主要地位的東三省，由于體制僵化，思維不夠開放，經(jīng)濟(jì)發(fā)展日漸式微。中心又回到了沈陽(yáng)。

從東三省中心的變化和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，能夠發(fā)現(xiàn)一條規(guī)律，那就是，“周邊環(huán)境越開放，自由貿(mào)易度越高，東北地區(qū)中心越偏北?！?/p>

改革開放初期到2014年，東三省GDP占全國(guó)比重，走勢(shì)很直觀，一路下行。近年來(lái)，甚至出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)倒退的現(xiàn)象。

東三省2015年和2016年1季度GDP增速均排在全國(guó)掃尾處，且均跑輸了同期國(guó)家6.9%和6.7%的增速，遼寧去年1季度甚至出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

下面一起來(lái)看看東三省四個(gè)主要城市的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。

二、沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱、大連經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)大比拼

從數(shù)據(jù)可以看出，東三省四個(gè)主要城市GDP近5年和近10年的增幅，均跑輸了全國(guó)平均水平。

四個(gè)城市北部比較，長(zhǎng)春相對(duì)來(lái)說(shuō)表現(xiàn)地更好一些。過(guò)去十年里，哈爾濱的增幅墊了底，增幅與全國(guó)相比差了57個(gè)百分點(diǎn)；最近五年，沈陽(yáng)的增幅排在最后，與全國(guó)平均水平相差了25個(gè)百分點(diǎn)。而就算是相對(duì)來(lái)說(shuō)表現(xiàn)稍好一些的長(zhǎng)春，也沒有跑贏全國(guó)平均水平，更別說(shuō)與我們之前分析過(guò)的強(qiáng)二線城市作對(duì)比了。

在資金總量方面，東三省四個(gè)主要城市的數(shù)據(jù)仍跑輸了全國(guó)平均水平。

資金總量，也就是年末金融機(jī)構(gòu)本外幣存款余額，這個(gè)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)比GDP更重要，它是過(guò)去發(fā)展的結(jié)果，也是未來(lái)發(fā)展的動(dòng)力。

因此，我特意選取了深圳、成都、鄭州三個(gè)具有代表性的城市來(lái)作為對(duì)照。深圳是改革開放以來(lái)發(fā)展速度和質(zhì)量最好的城市，成都和鄭州是正在崛起的省會(huì)城市代表。

從上面數(shù)據(jù)可以看出，無(wú)論是從規(guī)模上，還是增幅上，過(guò)去5年和10年，沈陽(yáng)、長(zhǎng)春、哈爾濱、大連都與三個(gè)代表性城市相差很遠(yuǎn)，也都跑輸了全國(guó)平均水平。

四個(gè)城市內(nèi)部相比較，長(zhǎng)春增幅相對(duì)好一點(diǎn)，其次是沈陽(yáng)、大連、哈爾濱。

財(cái)政收入是城市未來(lái)規(guī)劃和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的經(jīng)濟(jì)支柱。從數(shù)據(jù)上可以看出，東北四個(gè)主要城市財(cái)政收入的共同特點(diǎn)是，規(guī)模小、增速慢。

過(guò)去5年和10年的增幅幾乎都跑輸了全國(guó)平均增幅，大連最近5年的增速甚至低到只有15.8%，大連可是計(jì)劃單列市，擁有比一般城市更多的財(cái)政收入留成，不需要與省政府分享。

唯一欣慰的是，長(zhǎng)春最近5年財(cái)政收入增幅跑贏了全國(guó)平均水平，在過(guò)去10年里，增幅也是四個(gè)城市中最好的。

所以，綜合GDP、資金總量和財(cái)政收入會(huì)發(fā)現(xiàn)，東北四個(gè)主要城市去過(guò)一些年發(fā)展相對(duì)快速的是長(zhǎng)春。長(zhǎng)春近日出臺(tái)樓市調(diào)控政策，或許就是這個(gè)原因。

三、人口流失，是東北之殤

經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人口有直接關(guān)系，東北的經(jīng)濟(jì)之痛歸根結(jié)底是人口流失所致。

東北人口增幅不斷下滑，原因有二：1、出生率逐年降低；2、長(zhǎng)年人口凈遷出。

先說(shuō)出生率。數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去的二十多年里，東北三省人口自然增長(zhǎng)率逐年降低，當(dāng)然，這和計(jì)劃生育政策有直接關(guān)系。

明顯看出東三省的人口自然增長(zhǎng)率變化情況。2015年遼寧和黑龍江兩省甚至已經(jīng)進(jìn)入了負(fù)增長(zhǎng)情況。東北三省，是全國(guó)人口生育率最低的10個(gè)省市之三。

再來(lái)看人口流動(dòng)情況。數(shù)據(jù)顯示，東北的人口凈遷出時(shí)間已經(jīng)長(zhǎng)達(dá)20多年，流出人口以農(nóng)村戶籍為主，其中高學(xué)歷人才不在少數(shù)，超過(guò)六成的東北人外流原因是務(wù)工經(jīng)商。

在人口流失方面，相比于統(tǒng)計(jì)局公布的常住人口，小學(xué)生在校人口數(shù)據(jù)能夠更真實(shí)地反映出來(lái)。

過(guò)去一些年，受計(jì)劃生育政策影響，全國(guó)小學(xué)生人數(shù)在下降，可以看出，在2005年到2015年的10年間，全國(guó)小學(xué)生人數(shù)因?yàn)橛?jì)劃生育政策減少了10.8%，但由于人口壽命延長(zhǎng)，全國(guó)人口仍然增長(zhǎng)了5.1%。

計(jì)劃生育是全國(guó)性政策，所以并不影響通過(guò)小學(xué)生人數(shù)來(lái)分析人口流入和遷出情況。從上面數(shù)據(jù)可以看出，過(guò)去10年間東北三省小學(xué)生在校人數(shù)減少了1/5~1/3，人口流失較嚴(yán)重

四個(gè)主要城市，過(guò)去10年也基本符合東北人口流失的整體趨勢(shì)。長(zhǎng)春、哈爾濱、大連小學(xué)生人口一直在減少。只有沈陽(yáng)，在最近5年扭轉(zhuǎn)了人口流失，重新回到了人口增長(zhǎng)通道。

四、頂層設(shè)計(jì)，振興東北

面對(duì)人口和經(jīng)濟(jì)下行的雙重壓力，中央開始為東北做好頂層設(shè)計(jì)。2016年11月，經(jīng)李克強(qiáng)總理簽批，國(guó)務(wù)院印發(fā)了《關(guān)于深入推進(jìn)實(shí)施新一輪東北振興戰(zhàn)略加快推動(dòng)?xùn)|北地區(qū)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好若干重要舉措的意見》（以下簡(jiǎn)稱《意見》），要求深入推進(jìn)實(shí)施黨中央、國(guó)務(wù)院關(guān)于全面振興東北地區(qū)等老工業(yè)基地的戰(zhàn)略部署，按照立足當(dāng)前、著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)、標(biāo)本兼治、分類施策的原則，實(shí)施若干重要舉措，推動(dòng)?xùn)|北地區(qū)經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好。

主要通過(guò)四個(gè)方面發(fā)力：

第一方面是全面深化改革、激發(fā)內(nèi)在活力。主要包括推進(jìn)行政管理體制改革、全面深化國(guó)有企業(yè)改革、加快民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展等；

第二方面是推進(jìn)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型、培育發(fā)展動(dòng)力。主要包括加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、支持資源枯竭產(chǎn)業(yè)衰退地區(qū)轉(zhuǎn)型、大力培育經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)能、加強(qiáng)創(chuàng)新載體和平臺(tái)建設(shè)、加快補(bǔ)齊基礎(chǔ)設(shè)施短板等；

第三方面是擴(kuò)大開放合作、轉(zhuǎn)變觀念理念。主要包括打造重點(diǎn)開發(fā)開放平臺(tái)、開展對(duì)口合作與系統(tǒng)培訓(xùn)等；

第四方面是加強(qiáng)組織協(xié)調(diào)。主要包括強(qiáng)化地方主體責(zé)任、加大財(cái)政金融投資支持力度、加強(qiáng)政策宣傳、強(qiáng)化統(tǒng)籌協(xié)調(diào)和督促檢查等。

并針對(duì)四個(gè)主要城市，與四個(gè)一線城市實(shí)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的合作學(xué)習(xí)。組織遼寧、吉林、黑龍江三省與江蘇、浙江、廣東三省，沈陽(yáng)、大連、長(zhǎng)春、哈爾濱四市與北京、上海、天津、深圳四市建立對(duì)口合作機(jī)制。

從上面文件也能夠看出國(guó)家對(duì)于復(fù)興東北的決心，未來(lái)將有更大力度的經(jīng)濟(jì)和政策來(lái)扶持東北經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

近日，國(guó)務(wù)院正式宣布了7省市設(shè)立“自由貿(mào)易區(qū)”，遼寧就是其中之一，遼寧自貿(mào)區(qū)涵蓋沈陽(yáng)、遼寧和營(yíng)口，由此可知在中央層面，遼寧在東北三省中的地位較為突出，而四個(gè)主要城市，沈陽(yáng)則更受青睞。作為曾經(jīng)東北的中心，沈陽(yáng)也很有可能入選下一批國(guó)家中心城市，承擔(dān)起復(fù)興東北的重任。

結(jié)語(yǔ)：

綜合分析東北四個(gè)主要城市的發(fā)展現(xiàn)狀和未來(lái)前景，個(gè)人以為未來(lái)較長(zhǎng)的一段時(shí)間里，這些區(qū)域的的樓市都不適合用來(lái)保值增值資產(chǎn)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，沈陽(yáng)可以看好。東三省的整體情況，還得看未來(lái)對(duì)于政策的執(zhí)行力度與踐行程度如何。

大連當(dāng)然可以買，全國(guó)所有城市中，氣候比大連好的，有幾個(gè)?冬天基本上就是零下三度左右，夏天很少超過(guò)28度，今天6月14日，中午溫度23度，晚上得蓋被子。