在明律師承辦的案件中征收拆遷十大指導(dǎo)性案例 ，不乏社會(huì)影響性大、關(guān)注度高的案件。如征收拆遷十大指導(dǎo)性案例 ：被評(píng)為“2014 年度中國十大影響性訴訟案例”的“山東平度征地縱火案”、入選最高人民法院公布的第一批涉產(chǎn)權(quán)保護(hù)典型案例、入選2018年推動(dòng)法治進(jìn)程十大案件的“許水云訴金華市婺城區(qū)人民政府行政強(qiáng)制及行政賠償案”、代理的“如皋市某公司房屋被拆除行政強(qiáng)制案”被江蘇省高院列入“江蘇法院2016年度十大典型案例”、代理的北京市崇文區(qū)高先生四合院拆遷案,獲撤銷裁決三份,強(qiáng)拆決定一份,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)提高近8倍。

其他案例征收拆遷十大指導(dǎo)性案例 ：中國科學(xué)院地理科學(xué)與資源研究所豹房南里住宅小區(qū)拆遷案、中央電視臺(tái)新臺(tái)址拆遷案、江蘇省無錫市4A 級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)黿頭渚拆遷案、浙江省杭州市827戶征地集體維權(quán)案、黑龍江省牡丹江市512 戶征地集體維權(quán)案、江蘇省南京市雨花臺(tái)金葉花園287 戶拆遷集體維權(quán)案、上海市200 戶溫州商人拆遷集體維權(quán)案、山東省濰坊青州市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)2 個(gè)自然村200 余戶“新農(nóng)村建設(shè)”房屋搬遷補(bǔ)償安置糾紛案、山東省青島市黃島區(qū)港頭五社區(qū)100 余戶村民房屋征收補(bǔ)償安置集體維權(quán)案件、云南大理洱海客?！碍h(huán)保關(guān)停”案等。

5月15日，最高人民法院召開人民法院征收拆遷典型案例通氣會(huì)，介紹人民法院征收拆遷審判工作相關(guān)情況并發(fā)布典型案例。

通氣會(huì)上，最高人民法院行政庭庭長黃永維介紹征收拆遷十大指導(dǎo)性案例 了近年來征收拆遷案件征收拆遷十大指導(dǎo)性案例 的行政執(zhí)法情況。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年、2016年、2017年，全國法院一審受理征收拆遷類訴訟分別約為29000件、31000件及39000件，占當(dāng)年行政訴訟案件總量的13%、14%和17%左右?！斑@組數(shù)據(jù)說明，征收拆遷仍是社會(huì)矛盾的集中領(lǐng)域，仍是司法監(jiān)督的重點(diǎn)領(lǐng)域。” 黃永維說。

為進(jìn)一步體現(xiàn)司法為民、服務(wù)民生，強(qiáng)化征收拆遷的司法監(jiān)督，提升全國法院的辦案質(zhì)量，最高法近期從全國范圍擷選征收拆遷十大指導(dǎo)性案例 了第二批“征收拆遷典型案例”，涉及農(nóng)村土地征收、城市房屋征收等行政管理事項(xiàng)，涵蓋了征收拆遷中有關(guān)征收決定、安置補(bǔ)償和強(qiáng)拆實(shí)施環(huán)節(jié)的典型爭議。

黃永維說，第二批“征收拆遷典型案例”被訴行政行為的類型，既有行政機(jī)關(guān)單方作出的房屋征收決定、安置補(bǔ)償裁決，還有行政機(jī)關(guān)與被征收人協(xié)商達(dá)成的行政協(xié)議；既有行政機(jī)關(guān)通過意思表示明確作出的緊急避險(xiǎn)決定，也有實(shí)施主體不明確的強(qiáng)制拆除行為。

探討的爭議焦點(diǎn)，既包括了安置人口確定、違約責(zé)任認(rèn)定、補(bǔ)償范圍大小等行政執(zhí)法的實(shí)體問題，還包括了強(qiáng)拆主體推定、評(píng)估報(bào)告審查、利害關(guān)系認(rèn)定等程序問題?！叭嗣穹ㄔ和ㄟ^訴訟監(jiān)督，及時(shí)糾正行政機(jī)關(guān)在征收拆遷中的違法行為，同時(shí)確認(rèn)行政機(jī)關(guān)合法行為的效力，切實(shí)實(shí)現(xiàn)了對(duì)行政管理相對(duì)人訴權(quán)、產(chǎn)權(quán)的雙重保護(hù)?！?黃永維介紹說。

土地房屋征收拆遷涉及人民群眾的切身利益，選取的典型案例中有3件涉及房屋征收補(bǔ)償決定，1件涉及房屋征收決定，2件涉及房屋強(qiáng)制拆遷,1件涉及拆遷補(bǔ)償安置行政裁決，1件涉及行政協(xié)議。其中，行政機(jī)關(guān)的行政行為被法院判決依法撤銷或確認(rèn)違法的有4件，判令給付行政管理相對(duì)人款項(xiàng)1件。

“這批典型案例涉及征收拆遷的多個(gè)環(huán)節(jié)或不同方面，具有比較強(qiáng)的典型性和代表性?！?最高人民法院行政庭審判長于泓介紹，典型案例中既有對(duì)安置人口標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)，體現(xiàn)了對(duì)婚嫁女及新生兒童合理需求的保護(hù)，也有對(duì)被征收人拒不配合評(píng)估行為的否定。既包括人民法院對(duì)個(gè)別行政機(jī)關(guān)借緊急避險(xiǎn)之名行違法強(qiáng)拆之實(shí)侵害當(dāng)事人合法權(quán)益行為的違法評(píng)價(jià)，也包括人民法院對(duì)行政機(jī)關(guān)作出的房屋征收補(bǔ)償決定所依據(jù)的評(píng)估報(bào)告如何進(jìn)行司法審查的內(nèi)容。還有的案例確立了強(qiáng)拆事實(shí)行為中被告的認(rèn)定規(guī)則，以及人民法院可適用地方政府規(guī)章等對(duì)行政協(xié)議未約定事項(xiàng)依法“填漏補(bǔ)缺”的規(guī)則。

黃永維表示，期望通過典型案例發(fā)布，能夠集中展現(xiàn)全國各級(jí)人民法院在審理征地拆遷案件中的司法智慧，為人民法院繼續(xù)審理好此類案件提供一定的裁判示范；促使行政機(jī)關(guān)在城市化進(jìn)程中秉持盡責(zé)擔(dān)當(dāng)?shù)睦砟?，依法行政，?guī)制侵犯群眾權(quán)益的違法行為，增強(qiáng)政府的公信力和執(zhí)行力，建成人民滿意的法治政府；引導(dǎo)社會(huì)公眾正確運(yùn)用手中的法律法規(guī)，依法訴訟、依法維權(quán)。

來源征收拆遷十大指導(dǎo)性案例 ：央廣網(wǎng)

征地拆遷是項(xiàng)目開工建設(shè)的重要前提。如果是一進(jìn)場順利地拿到地，項(xiàng)目開局良好進(jìn)展順利，施工計(jì)劃就可以如期實(shí)施，施工進(jìn)度就有保障；如果是征地拆遷遇到梗塞、讓地不順暢，項(xiàng)目如期竣工和兌現(xiàn)合同承諾的計(jì)劃將要落空。這項(xiàng)工作開展的是否順利，直接影響工程進(jìn)度、施工工期和項(xiàng)目管理成本。如何解決征地拆遷困難中的問題，既保障項(xiàng)目快速開工的用地需求，又能和諧征遷維護(hù)好群眾利益，實(shí)現(xiàn)“路地雙贏”，是我們?cè)诠ぷ髦屑毙杵平獾碾y題。

一、征地拆遷凸顯的幾個(gè)問題

1、群眾工作不好做。造成群眾不愿意征地拆遷不外乎有幾種原因：一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不高。群眾嫌征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，說實(shí)話節(jié)衣縮食一輩子，好不容易建起的房屋，遇到基礎(chǔ)建設(shè)，需要顧全大局，房子拆遷讓路，但對(duì)經(jīng)濟(jì)困難的拆遷戶來說，出現(xiàn)一些家庭無力購買超出部分的面積，造成無房可居的問題。二是安置點(diǎn)位置不理想。許多群眾都傾向于就地安置，新安置點(diǎn)不如原來老房子環(huán)境如意，無論就醫(yī)孩子上學(xué)，還是大人上班上街購物，出行不方便，新安置點(diǎn)服務(wù)不配套等。三是受傳統(tǒng)思想的影響。有些人較為迷信，認(rèn)為現(xiàn)在住得很好，人丁興旺，子孫如魚得水，這一切歸功祖屋風(fēng)水和祖宗保佑，搬家有可能把好風(fēng)水搬掉了，心里忐忑不安老大不樂意。四是期望值過高。受利益趨動(dòng)的影響，群眾的各類情緒和矛盾總是不可避免的，遇到百年拆遷難得的機(jī)遇，認(rèn)為應(yīng)該向政府多要錢，條件不答應(yīng)就賴得不搬，討價(jià)還價(jià)的“釘子戶”應(yīng)運(yùn)而生。五是土地收購的失落感。土地是農(nóng)民賴于生存的保障，讓農(nóng)民離開土地就是剝奪了農(nóng)民的保障。農(nóng)民戀鄉(xiāng)戀土的情結(jié)濃得化不開，已深入到骨子里了，沒有了土地生存保障受到極大的挑戰(zhàn)，又沒有其征收拆遷十大指導(dǎo)性案例 他謀生出路，在文化程度不高的農(nóng)民身上尤為顯得明顯。

2、地域性征地拆遷壁壘。征地拆遷難不能一概而論，稍微加于區(qū)別就不難發(fā)現(xiàn)，國家重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，征地拆遷的進(jìn)度要明顯快于地方基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，鐵路項(xiàng)目要好于公路項(xiàng)目。原因是重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)有資金保障，領(lǐng)導(dǎo)重視程度和工作力度不一樣，做事雷厲風(fēng)行，一招一式落地有聲，從省、市、區(qū)、縣、鎮(zhèn)、鄉(xiāng)（街道）自上而下均成立征地拆遷辦事機(jī)構(gòu)，專門有一幫人為重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)服務(wù)，找人辦事極為方便。而地方性建設(shè)項(xiàng)目，因建設(shè)需要匆匆上馬開工，資金來源有不確定性，缺乏雄厚的資金支撐，捉襟見肘，一時(shí)無法與征地拆遷戶兌現(xiàn)，導(dǎo)致征地拆遷工作無限期的拖延。其次，受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)利益的趨動(dòng)，一些部門和個(gè)人以維護(hù)群眾利益不受侵害和發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)為由，說一套做一套，明一套暗一套，吃拿卡要，施工單位叫苦不迭，實(shí)在逼急了施工單位就用打架形式來推動(dòng)拆遷，雖然做法不理性有些欠妥，但是也沒有辦法的辦法。有些地區(qū)利用新聞?shì)浾搧硗苿?dòng)征地拆遷倒不失為好辦法。同樣是國家重點(diǎn)項(xiàng)目，不同地區(qū)和省份，由于辦事力度做事風(fēng)格迵然不同，征地拆遷地域性差距明顯。

3、征地拆遷機(jī)制不完善。首先，征地拆遷中政府與被拆遷者之間的矛盾依然突出，主要表現(xiàn)在土地補(bǔ)償費(fèi)和房屋拆遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過低，體現(xiàn)不出地區(qū)差異；拆遷補(bǔ)償政策混亂，同一區(qū)位的不同項(xiàng)目征地拆遷成本補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，政策延續(xù)性差，房屋拆遷補(bǔ)償安置成本無固定增長模式，缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)；失地農(nóng)民社會(huì)保障不到位，既定的保障政策沒有得到有效執(zhí)行，重拆遷輕安置現(xiàn)象依然存在。其次，征地拆遷前期準(zhǔn)備工作不充分，工作方案不夠完備，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒細(xì)化。在全國或在全省范圍內(nèi)沒有統(tǒng)一征地拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和非開發(fā)區(qū)補(bǔ)償不一樣，隨意而為，缺乏完整的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)體系，沒有建立能夠隨經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化而變化的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)周期性調(diào)整機(jī)制，嚴(yán)重傷害了拆遷戶的利益。第三，安置工作有缺陷。征地拆遷的安置工作為頭等大事，使失地農(nóng)民盡快得到基本充足的養(yǎng)老保障，做到安置工作達(dá)標(biāo)后方能進(jìn)行拆遷，但是有些地方急功近利，缺少周密成熟考慮，兼顧國家、集體、個(gè)人關(guān)系的分配機(jī)制不明顯，群眾有抵制情緒，安置工作反反復(fù)復(fù)，害苦了施工單位。第四，征拆人員積極性受限。有些地方征地拆遷工作經(jīng)費(fèi)相對(duì)有限，相關(guān)工作人員經(jīng)濟(jì)待遇相對(duì)較低；地方許多長期在征地拆遷一線的同志，經(jīng)常被投訴或被個(gè)別群眾辱罵騷擾，一定程度上影響工作積極性。第五，施工單位利益難于得到保障。在征地拆遷過程中，村民的利益一旦得不到滿足，就把火燒到施工單位頭上，干擾征收拆遷十大指導(dǎo)性案例 你正常施工。雖然出氣對(duì)象是施工單位，但是真正的矛頭不是對(duì)著他來的，逼迫政府作出讓步。施工單位不折不扣成了“冤大頭”，設(shè)備閑置和人員窩工費(fèi)用由誰來承擔(dān)征收拆遷十大指導(dǎo)性案例 ？為此十分糾結(jié)。

二、破解征地拆遷難題的幾點(diǎn)策略

征地拆遷從表面看是政府的事兒，掏錢是政府的事兒，面子也是政府的事兒，拆得動(dòng)拆不動(dòng)和施工單位勿搭界，如果這樣認(rèn)為是大錯(cuò)特錯(cuò)了。征地拆遷難題不解決，無地可用，隊(duì)伍上場后沒有活干，設(shè)備閑置，經(jīng)濟(jì)損失尷尬境地自然不可能避免。因此，加強(qiáng)協(xié)作，積極參與，主動(dòng)配合，主動(dòng)出擊，是破解征地拆遷的難題的唯一出路。

1、充分做好征地拆遷前期準(zhǔn)備工作。征地拆遷工作涉及面廣、工作量大，做好各項(xiàng)前期工作是確保征地拆遷工作有序進(jìn)行的前提。首先，與地方征遷部門搞好工作對(duì)接，配合地方征遷部門摸清情況，把土地類別、房屋面積、青苗品種規(guī)格以及受征人等相關(guān)情況調(diào)查清楚，登記造冊(cè)。其次，制定完善的征地拆遷工作方案，把工作過程中可能發(fā)生的事情考慮在先，充分準(zhǔn)備。通過實(shí)地調(diào)查，制定符合實(shí)際情況并進(jìn)一步細(xì)化的征地拆遷方案，組織項(xiàng)目人員一起攻關(guān)。再次，設(shè)置項(xiàng)目征地拆遷辦公室，配主任和征遷員，同時(shí)，要成立征地拆遷領(lǐng)導(dǎo)小組，項(xiàng)目經(jīng)理和黨工委書記作為第一責(zé)任人，既要掛帥、又要出征，親力親為抓征遷。對(duì)征地拆遷工作，要結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際進(jìn)行細(xì)化，時(shí)時(shí)關(guān)心，時(shí)時(shí)跟蹤，盯住不放，狠抓落實(shí)。

2、提高征地拆遷工作服務(wù)水平。一是掌握政策和熟悉業(yè)務(wù)。作為征地拆遷工作集政策性和業(yè)務(wù)性很強(qiáng)的工作，融合了社會(huì)學(xué)、心理學(xué)、關(guān)系學(xué)，涉及太多單位和拆遷戶的利益，必須對(duì)征地拆遷政策有所了解有所掌握，說話謹(jǐn)慎，不能信口開河，做事謙遜，要小心翼翼，在處理業(yè)務(wù)向群眾宣傳時(shí)，要把握好方向，自己要做明白人。二是具備較強(qiáng)協(xié)調(diào)和溝通能力。征地拆遷免不了與人打交道，上至政府公務(wù)員下至平民百姓，征地拆遷矛盾需要協(xié)調(diào)與溝通，如果不會(huì)做協(xié)調(diào)和溝通工作，不僅不能夠解決問題，還有引起對(duì)方的反感可能激化矛盾，因此，學(xué)會(huì)說話，提高溝通技巧很重要。三是超前工作意識(shí)和應(yīng)變工作方法。主動(dòng)上門求教，態(tài)度要虛心誠懇，在了解征求意見基礎(chǔ)上，從諸多信息中梳理出有用的信息，超前謀劃，應(yīng)對(duì)瞬息萬變的征地拆遷工作。

3、充分認(rèn)識(shí)征地拆遷任務(wù)的艱巨性。由于國家對(duì)土地管理日益規(guī)范，老百姓的法律意識(shí)和自我保護(hù)意識(shí)越來越強(qiáng)，所以，征遷工作越來越難做。一是堅(jiān)定信心。碰到征地拆遷難題不能退縮，遇到挫折不能氣餒，人都是逼出來的，只要你努力去做，不怨天尤人，辦法總比困難多，一定有克制困難解決矛盾的辦法。二是依靠地方政府。政府是征地拆遷的主體，必須與政府建立良好的工作關(guān)系，尊重當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗，以禮相待，真誠同對(duì)方交朋友，先拜訪后辦事，合理反映我們的訴求。要學(xué)會(huì)心細(xì)、腿快、腦靈、嘴甜、多磨的工作本領(lǐng)，讓政府體會(huì)到我們沒有地不能施工的難處?！案星橛?，喝杯酒”，有時(shí)一起吃餐便飯，酬謝一下對(duì)方也有必要。三是交好私人朋友。做好事情想要成功，需要領(lǐng)導(dǎo)也需要朋友。個(gè)別老百姓為了自己的利益，不會(huì)與你講政策，只會(huì)無理取鬧。講實(shí)惠、講現(xiàn)實(shí)，有時(shí)政府人員也拿他們沒轍。碰到難纏的“釘子戶”，不能懈氣，請(qǐng)當(dāng)?shù)赜型?、且為共同熟悉敬重的長輩或領(lǐng)導(dǎo)出面做協(xié)調(diào)工作，為工作甚至和所謂的“釘子戶”交朋友，任何事情總會(huì)有變化的，堅(jiān)信天下沒有永遠(yuǎn)的敵人和永遠(yuǎn)的朋友，有時(shí)候敵人也可以變成朋友。四是吃苦耐勞的犧牲精神。征遷人員難免要受氣、受苦、受累，甚至被施工隊(duì)伍和村民所誤解，出力不討好，心酸只能住肚子里咽，學(xué)會(huì)忍辱負(fù)重，遇到復(fù)雜問題和尖銳征遷矛盾時(shí)，需要攻堅(jiān)，連續(xù)地做思想工作，也許你正常的生活規(guī)律完全打亂，但，你必須學(xué)會(huì)堅(jiān)持挺住。

4、打造平安工地共建“路地雙贏”關(guān)系。征地拆遷順不順和諧不和諧，雖然有多種原因，但是很大程度上取決于事在人為和處理藝術(shù)，看我們自己愿意不愿意付出。因此，在對(duì)外宣傳、外部環(huán)境協(xié)調(diào)上必須把握好關(guān)鍵幾點(diǎn)：一是注意政策宣傳教育工作，把征地拆遷政策和項(xiàng)目建成之后交通改善給地方帶來的好處向群眾講清楚，妥善解決群眾提出的困難和問題，以取得群眾的理解支持。二是對(duì)于個(gè)別鉆政策空子借機(jī)鬧事，敲詐、堵門、堵路等，嚴(yán)重影響施工秩序的行為，一方面進(jìn)行有理有節(jié)地進(jìn)行勸阻、批評(píng)、教育、警告、制止，軟硬兼施，靈活運(yùn)用；另一面和當(dāng)?shù)毓踩〉寐?lián)系請(qǐng)他們出面調(diào)解矛盾解決問題。三是對(duì)群眾合理訴求決不能視而不見。比如：因重載施工車輛造成當(dāng)?shù)卮宓缆窊p壞，需要補(bǔ)修道路；因施工鉆孔樁，泥漿外溢，流入農(nóng)田，造成污染；因山體機(jī)械開挖和爆破施工，對(duì)周邊村民的噪音影響，村民要求項(xiàng)目調(diào)整施工時(shí)間等等。對(duì)于群眾合情合理的訴求，盡快予以答復(fù)和解決，避免問題擴(kuò)大矛盾升級(jí)，影響和諧共建“路地雙贏”關(guān)系。四是力所能及為群眾排憂解難。對(duì)于落后和經(jīng)濟(jì)相對(duì)欠發(fā)達(dá)的地區(qū)，群眾生活還比較艱苦，脫貧致富的愿望較為強(qiáng)烈。首先，對(duì)于有勞動(dòng)能力特別困難的村民，介紹到我們工地干活，幫助其解決困難；其次，在修施工便道的同時(shí)力所能及的幫助他們修橋補(bǔ)路，方便村民出行，“積小善為大善，積小德為大德”。第三，對(duì)于村民遭遇干旱和洪災(zāi)等自然災(zāi)害，要雪中送炭，支持他們興修水利渡過難關(guān)。五是開展送溫暖工作。與當(dāng)?shù)貙W(xué)校開展幫扶結(jié)對(duì)子活動(dòng)；重陽節(jié)關(guān)愛老年人送溫暖走訪慰問活動(dòng)，等等。改善關(guān)系，主動(dòng)示好，是營造和諧“路地關(guān)系”一計(jì)心靈良藥，問題和矛盾迎刃而解。

【重慶律師】

住宅房屋與商用房征收拆遷十大指導(dǎo)性案例 的補(bǔ)償?shù)那疤崾菍?duì)這房屋用途的認(rèn)定征收拆遷十大指導(dǎo)性案例 ，一般是按照房產(chǎn)登記證上登記的用途來進(jìn)行劃分的。但我國房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍證書歷來管理不規(guī)范，尤其是拆遷片區(qū)的一些列入舊城改造范圍的一些房屋，多登記為住宅用途。據(jù)我掌握的一些資料分析，全國十幾個(gè)省份的待拆舊房營業(yè)執(zhí)照上登記的用途罕見登記為營業(yè)用途的房屋。拆遷行政主管部門和民法學(xué)者將其稱之為歷史遺留問題，也是中國的一大特色吧。為征收拆遷十大指導(dǎo)性案例 了解決這一特色問題，正視現(xiàn)實(shí)，我國的拆遷在實(shí)踐上往往突破，認(rèn)為凡是實(shí)際用途為營業(yè)并提供相應(yīng)的證明即能認(rèn)定為因工業(yè)用途的房屋。比如在山東省，認(rèn)定拆遷房為營業(yè)用房，要求提供營業(yè)執(zhí)照，同期納稅證明，房產(chǎn)證上的坐落位置與上述位置相一致即能進(jìn)行認(rèn)定營業(yè)房屋。通過對(duì)各地地方立法、政策的比較，我國絕大部分省份和省會(huì)城市，計(jì)劃單列市的有類似的規(guī)定。正是由于認(rèn)定的非標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化的原因，導(dǎo)致拆遷矛盾激增，同時(shí)也滋生征收拆遷十大指導(dǎo)性案例 了行政腐敗。

回到征收拆遷十大指導(dǎo)性案例 你問的正題，民房商用店鋪的補(bǔ)償肯定存在區(qū)別，按照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》規(guī)定的補(bǔ)償安置方式上看不大，都是貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換這兩種方式，但在拆遷評(píng)估的評(píng)估方法上存在差異。住宅房屋一般采用市場比較法進(jìn)行估價(jià)，商用店鋪由于缺乏同一區(qū)域位置出售的可比照案例，多采用現(xiàn)行收益法進(jìn)行估價(jià)。不同的估價(jià)方法和估價(jià)策略最終將會(huì)影響到價(jià)值量存在很大的差異，反映到補(bǔ)償價(jià)格上營業(yè)用房單位面積的補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅用途房屋。我國城市房地產(chǎn)拆遷中實(shí)行區(qū)位價(jià)格對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，而區(qū)位一般參照國土資源部門的土地級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)，往往跨著一條路補(bǔ)償價(jià)格就會(huì)差別很大，雖然房地產(chǎn)估價(jià)師會(huì)進(jìn)行評(píng)估價(jià)格進(jìn)行修正，但受修正系數(shù)技術(shù)把握的影響和迎合委托方（一般指開發(fā)商）需要，往往下一等級(jí)的房地產(chǎn)估價(jià)要比上一等級(jí)差上5%到10%左右，這也是本本主義的另一表現(xiàn)形式，但又令人無奈，尤其在現(xiàn)在的中國的被拆遷戶，真正懂法律，懂拆遷，懂經(jīng)濟(jì)，懂評(píng)估的復(fù)合型人才太少了，而最優(yōu)秀的各類人才集中在政府和開發(fā)商層面，拆遷信息的不對(duì)稱導(dǎo)致被拆遷人的絕對(duì)弱勢(shì)地位，往往導(dǎo)致訴求無門。借你這次提問，我對(duì)你和廣大的被拆遷人在這次和以后的咨詢中逐步進(jìn)行深層次的剖析。你們可能因?yàn)槲业恼Z言過于專業(yè)一時(shí)理解不了，可以多讀幾遍，實(shí)在理解不了，可以給我發(fā)信10633061854@qq.com進(jìn)行咨詢。

第二，民用房屋和商用房屋都存在臨時(shí)安置補(bǔ)償，臨時(shí)安置補(bǔ)償期間如果產(chǎn)權(quán)置換，安置房為六層以下的建筑，實(shí)務(wù)中一般采用18個(gè)月的標(biāo)準(zhǔn)。臨時(shí)安置補(bǔ)償通俗的說就是民房的租金補(bǔ)償，商用房的補(bǔ)償就是經(jīng)營損失的補(bǔ)償。民用房屋的補(bǔ)償一般參照同類地段的租金價(jià)格一次性給付18個(gè)月，逾期加付臨時(shí)安置補(bǔ)償金。商用房屋一般是經(jīng)營損失的補(bǔ)償，一般是不同區(qū)域地段的經(jīng)營收入的差距收入。原因在于房屋拆遷，作為商家不可能不經(jīng)營，而只是換個(gè)地方繼續(xù)經(jīng)營。貨幣補(bǔ)償因一次性給付貨幣，已經(jīng)充分考慮了臨時(shí)安置因素，按照國務(wù)院拆遷條例不再享受臨時(shí)安置補(bǔ)助。

第三，搬家費(fèi)的補(bǔ)償。無論房屋性質(zhì)均給予搬家費(fèi)。實(shí)踐中搬家費(fèi)包含房屋內(nèi)物質(zhì)的物流成本支出，電話移機(jī)，互聯(lián)網(wǎng)遷移，空調(diào)遷移等費(fèi)用，燃?xì)忾_戶一般在產(chǎn)權(quán)置換中予以調(diào)換，只有在單存的貨幣補(bǔ)償會(huì)給予考慮。

第四，提前拆遷獎(jiǎng)勵(lì)。不見于國務(wù)院條例，但實(shí)踐中拆遷人一般會(huì)出于自身利益，節(jié)約項(xiàng)目利息和工期的多種因素的考慮會(huì)給予被拆遷人一點(diǎn)小甜點(diǎn)，畢竟銀子不多，還能造成沒有搬走的人的心理恐慌，也是利用社會(huì)群體心理的一種博弈手段。嘻嘻，寫的不少了，還有什么不明白的你聯(lián)系我就是了

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋征收拆遷十大指導(dǎo)性案例 的所有權(quán)人或使用人支付的各種補(bǔ)償金。一般有征收拆遷十大指導(dǎo)性案例 ：

(1)房屋補(bǔ)償費(fèi)(房屋重置費(fèi))征收拆遷十大指導(dǎo)性案例 ，用于補(bǔ)償被拆遷房屋所有權(quán)人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價(jià)計(jì)算。

(2)周轉(zhuǎn)補(bǔ)償費(fèi)，用于補(bǔ)償被拆遷房屋住戶臨時(shí)居住房或自找臨時(shí)住處的不便，以臨時(shí)居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補(bǔ)貼。

(3)獎(jiǎng)勵(lì)性補(bǔ)償費(fèi)，用于鼓勵(lì)被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動(dòng)放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實(shí)際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定。

由宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)、被拆遷房屋重置成新價(jià)構(gòu)計(jì)算公式為：房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)×宅基地面積被拆遷房屋重置成新價(jià)。

在房屋征收補(bǔ)償?shù)倪^程中，“公平補(bǔ)償”的原則體現(xiàn)在各個(gè)方面。作為拆遷戶在遭受不公平待遇時(shí)，有權(quán)利運(yùn)用法律法規(guī)規(guī)定的方式、手段進(jìn)行維權(quán)，保障自己的合法權(quán)益。

最高法院十大拆遷案例之一的孔慶豐等人訴泗水縣政府征收糾紛案中，法院亦明確指出，公平補(bǔ)償原則應(yīng)貫穿于房屋征收與補(bǔ)償全過程。

二、先補(bǔ)償后拆遷原則

《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第27條規(guī)定，實(shí)施房屋征收應(yīng)當(dāng)先補(bǔ)償、后搬遷。據(jù)此可知，征收方應(yīng)當(dāng)足額補(bǔ)償?shù)轿?，才能依法要求被征收人搬遷。

實(shí)踐中有的征收方提出高額補(bǔ)償獎(jiǎng)勵(lì)，要求被征收人先行搬遷再補(bǔ)償，顯然這種行為是涉嫌違法的。不管是何種形式的“先拆后補(bǔ)”，征收方熱衷于知法犯法，其中必然存在一些不良的心思。因此，被征收人應(yīng)當(dāng)拒絕征收方的“先搬遷后補(bǔ)償”要求并依法維權(quán)，否則自身合法權(quán)益很難得到保障。

《中華人民共和國土地管理法》第四十八條征收土地應(yīng)當(dāng)要給予公平、合理的補(bǔ)償，要保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠(yuǎn)生計(jì)有保障，居住條件有改善。