灤南縣人民政府

關(guān)于印發(fā)《灤南縣城中村“平改樓”暫行規(guī)定》的

通 知

各鎮(zhèn)人民政府占平房給樓的政策 ，街道辦事處，嘴東管委會，縣政府各部門：

《灤南縣城中村“平改樓”暫行規(guī)定》已經(jīng)縣政府第十七次常務(wù)會議研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真遵照執(zhí)行。

二○○七年五月十六日

灤南縣城中村“平改樓”暫行規(guī)定

第一章 總則

第一條 為加快城市化進程，改善城區(qū)村（居）民的居住條件，集約利用土地，美化城市容貌，依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合我縣實際，制定本暫行規(guī)定。

第二條 本暫行規(guī)定所稱“平改樓”，是通過引進房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將以平房為主的低層住宅改建為多層及高層住宅，改建后除安置改造區(qū)域內(nèi)村（居）民以及為村集體經(jīng)濟組織提供門店或其他設(shè)施外，其余部分向社會出售的行為。

平改樓不允許建造三層及三層以下的住宅，更不準(zhǔn)建造別墅式住宅。

第三條 本暫行規(guī)定適用于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的村莊改造以及在村莊改造范圍內(nèi)國有土地上的建筑物的改造。

第四條 平改樓堅持依法有序、公開透明、規(guī)范運作的原則，采取統(tǒng)一規(guī)劃，成片改造，綜合開發(fā)，分步實施的辦法，充分調(diào)動各方面的積極性，依法保護村集體經(jīng)濟組織和村（居）民的合法權(quán)益，統(tǒng)籌兼顧國家、集體、個人及開發(fā)企業(yè)的利益。

第五條 縣政府統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)平改樓工作?？h建設(shè)、國土資源、發(fā)展改革、財政、城管、環(huán)保、公安、人防等部門和有關(guān)鎮(zhèn)政府、街道辦事處，要在各自職責(zé)范圍內(nèi)做好平改樓的相關(guān)工作。

第二章 平改樓的條件和程序

第六條 平改樓必須具備以下基本條件：

一 符合《灤南縣城總體規(guī)劃》和詳細規(guī)劃。

二在現(xiàn)有建設(shè)用地上實施改造，不能占用耕地。改造范圍可以是整個村址，也可以是部分村址。一次改造規(guī)模一般應(yīng)在3公頃以上。

三改造范圍內(nèi)同意平改樓的戶數(shù)達到總戶數(shù)的三分之二以上。

四村級領(lǐng)導(dǎo)班子堅強，能保證平改樓的正常進行。

第七條 平改樓的工作程序

一申報

1、村委會召開村班子、村民代表等多種形式的會議，形成平改樓的申請占平房給樓的政策 ；

2、報鎮(zhèn)政府審核；

3、鎮(zhèn)政府審核同意后，報縣政府審批；

4、縣政府批轉(zhuǎn)有關(guān)部門提出意見；

5、有關(guān)部門提出意見后，縣政府召開專門會議，確定年度平改樓計劃，批準(zhǔn)有關(guān)村的申請。

二招商

1、在鎮(zhèn)政府領(lǐng)導(dǎo)下，村委會組織招商。在滿足村委會最低條件的前提下，由多個（至少一個）房地產(chǎn)開發(fā)單位分別制定《平改樓拆遷補償安置方案》；

2、將房地產(chǎn)開發(fā)單位所作的平改樓平面規(guī)劃圖及相關(guān)技術(shù)指標(biāo)提交縣建設(shè)規(guī)劃部門進行審查;

3、通過建設(shè)規(guī)劃部門審查的房地產(chǎn)開發(fā)單位，將《平改樓拆遷補償安置方案》提交村（居）民進行選擇。選擇由村民委員會組織進行。村（居）民對最佳方案的同意率要達到本暫行規(guī)定第六條第（三）款規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；

改造范圍內(nèi)有街道辦事處所轄的城鎮(zhèn)居民時，街道辦和居委會予以有效配合。

三審批

由村委會綜合整理形成平改樓方案，主要內(nèi)容包括平改樓的各項規(guī)劃指標(biāo)，建筑總面積，村民自住房總面積，商品開發(fā)房總面積，資金來源，實施步驟，完成時間等。經(jīng)鎮(zhèn)政府審核后報縣政府，由縣政府批準(zhǔn)平改樓項目的實施。

四征地(或國有土地使用權(quán)收回)

1、平改樓項目經(jīng)縣政府批準(zhǔn)后，由縣國土資源局依法將集體土地征收為國有土地。無論是建造村(居)民自住房還是商品開發(fā)房，或者是其他用房，所用土地一律國有化。

征收土地的補償安置方案，由縣國土資源局制定?？偟脑瓌t是：

⑴征地補償安置費按標(biāo)準(zhǔn)付給相關(guān)村集體經(jīng)濟組織，然后由中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)單位在本暫行規(guī)定第十二條第二款的規(guī)定之外另行負擔(dān)。但本暫行規(guī)定第九條所列情況除外。

⑵地上附著物的補償辦法，依照改造范圍內(nèi)三分之二以上村（居）民同意的平改樓方案制定。

2、平改樓區(qū)域內(nèi)涉及國有土地上的居民戶的，由縣國土資源局依照《中華人民共和國土地管理法》第五十八條和《河北省土地管理條例》第四十六條的有關(guān)規(guī)定，收回國有土地使用權(quán)，土地使用權(quán)及地上附著物的補償依照國務(wù)院關(guān)于《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定執(zhí)行。

五土地出讓

1、經(jīng)縣政府批準(zhǔn)，縣國土資源局對改造區(qū)域包括安置村（居）民用地在內(nèi)的全部國有土地使用權(quán)、拆遷補償安置等，以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式進行捆綁式公開出讓。出讓時首先按照空白地進行競價，然后依照本暫行規(guī)定第十二條的規(guī)定予以政策優(yōu)惠。

2、為中標(biāo)者辦理土地出讓手續(xù)。

六房屋拆遷

1、集體土地上的房屋拆遷

同意《平改樓拆遷補償安置方案》的村民戶，和房地產(chǎn)開發(fā)單位簽訂拆遷補償安置協(xié)議。對不同意《平改樓拆遷補償安置方案》、與房地產(chǎn)開發(fā)單位達不成協(xié)議或者達成協(xié)議后又反悔的村民戶，要嚴格按照土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行，由縣國土資源局依法責(zé)令交出土地，限期拆除房屋等地上附著物。拒不交出土地的，由縣國土資源局依法申請人民法院強制執(zhí)行。

2、城鎮(zhèn)國有土地上的房屋拆遷

使用國有土地的居民戶的房屋拆遷，按照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》及其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

七建設(shè)、施工、驗收

1、有關(guān)部門為中標(biāo)的房地產(chǎn)開發(fā)單位辦理開工前的手續(xù)。

2、開工建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)單位、村委會要按照規(guī)劃要求精心組織工程的實施。縣建設(shè)、國土資源等部門及鎮(zhèn)政府要對規(guī)劃要求、施工進度、工程質(zhì)量、資金使用、完成時限等實施有效監(jiān)督，保障平改樓項目順利實施。

3、驗收

平改樓項目全部結(jié)束后，縣政府組織有關(guān)部門和單位進行驗收。驗收標(biāo)準(zhǔn)是:

⑴村（居）民按計劃全部安置；

⑵原有建筑按規(guī)劃全部拆除，按批準(zhǔn)的規(guī)劃要求進行建設(shè)；

⑶享受的優(yōu)惠政策全部落實，應(yīng)繳納的費用全部到位；

⑷各項公用設(shè)施相應(yīng)建成，居民生活設(shè)施已經(jīng)配套。

第三章 公共服務(wù)設(shè)施及城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與管理

第八條 公共服務(wù)設(shè)施和城市基礎(chǔ)設(shè)施必須與平改樓改造項目同步規(guī)劃、同步建設(shè)，保證按時投入使用。具體建設(shè)項目由建設(shè)規(guī)劃部門依據(jù)城市總體規(guī)劃和《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》在開發(fā)單位報批項目時確定。

第九條 被改造區(qū)域涉及城市道路用地時，道路用地地面上的各類附著物的補償(若是國有出讓土地，則含土地補償)，由房地產(chǎn)開發(fā)單位承擔(dān)補償安置費用，城市道路的征地費、道路建設(shè)（包括市政管線、照明、綠化等）費由財政負擔(dān)。

第十條 公共服務(wù)設(shè)施中，除因設(shè)置義務(wù)教育階段的學(xué)校發(fā)生的費用由財政負擔(dān)外，其余均由房地產(chǎn)開發(fā)單位負擔(dān)。

第十一條 直接由業(yè)主使用或?qū)ｉT為業(yè)主提供服務(wù)的居委會、物業(yè)管理、文體活動中心以及其他非經(jīng)營性公共服務(wù)設(shè)施，產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有；經(jīng)營性公共服務(wù)設(shè)施，按國家規(guī)定確定權(quán)屬，權(quán)屬歸房地產(chǎn)開發(fā)單位的，可以轉(zhuǎn)讓。

第四章 　平改樓優(yōu)惠政策

第十二條 按照本暫行規(guī)定進行平改樓的，房地產(chǎn)開發(fā)單位可以享受以下優(yōu)惠政策：

一城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費

⑴村（居）民自住房、為村（居）民置換的門店用房、為村（居）民自住房配套的公共服務(wù)設(shè)施，免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費；

⑵村集體經(jīng)濟組織的門店或其他用房，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按50%收??；

⑶村（居）民自住房以外的住宅房屋，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按70%收??；

⑷用于銷售的門店及其他非公益性設(shè)施，城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費按100%收取，不予優(yōu)惠；

二土地出讓金

以公開競價時的底價為基數(shù)，收取7%，超過底價的部分收取100%。收取范圍為改造區(qū)域的全部土地。

三人防費

在全部改造范圍內(nèi)的新建房屋中，相當(dāng)于村（居）民被拆遷房屋主房總面積的部分，可以免收人防費；超過被拆遷主房總面積的部分，人防費按規(guī)定收取。

此規(guī)定只適用于當(dāng)?shù)夭灰俗鋈朔拦こ潭U費的平改樓項目。

第十三條 屬于本村集體經(jīng)濟組織所有的企業(yè)用地，納入平改樓范圍的，可享受平改樓優(yōu)惠政策。

第五章 　其他

第十四條 平改樓項目進入“申報” 程序并報縣政府后，擬改造區(qū)域內(nèi)暫停辦理以下事項：

一新建、改建或擴建房屋的審批；

二新批農(nóng)村宅基地或其他建設(shè)用地；

三核發(fā)營業(yè)執(zhí)照；

四房屋、土地的租賃或續(xù)期；

五改變房屋、土地的用途。

第十五條平改樓中安置村民的回遷用地，應(yīng)考慮未來缺房戶建房用地的需要。對于已經(jīng)具備批房條件的，要納入平改樓統(tǒng)一安排，建樓費用的收取由村委會決定或商開發(fā)單位決定。

第十六條 參與平改樓的集體土地上的村民，一般不得選擇貨幣補償，個別選擇的，不得申請農(nóng)村宅基地；用舊房置換新樓的村民，不得因為新樓占地是國有土地，再去申請集體性質(zhì)的農(nóng)村宅基地；村民將新樓賣掉的，不得再申請農(nóng)村宅基地。

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)單位在參加招標(biāo)、拍賣或掛牌報名時，應(yīng)將一定數(shù)量的拆遷保證金存入縣建設(shè)局指定的銀行。保證金按被拆遷房屋重置價總值的100％掌握，具體數(shù)額由國土資源和建設(shè)部門商鎮(zhèn)政府、村委會后確定。保證金返還開發(fā)單位的時間及數(shù)額，在土地出讓須知中規(guī)定。

第十八條城中村平改樓范圍內(nèi)，若有占用國有非出讓土地的機關(guān)、團體、企事業(yè)單位及其他單位時，該單位所占土地的出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)，不受７%的限制，應(yīng)按照公開出讓的價格收取。

第十九條 包括安置村（居）民在內(nèi)的所有新建房屋用地，均為國有出讓土地，房地產(chǎn)開發(fā)單位應(yīng)為村（居）民自住房及村集體經(jīng)濟組織的房屋辦理國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)和房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。改造前村（居）民的《土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》隨集體土地征收或國有土地使用權(quán)收回同時廢止。

第二十條 房地產(chǎn)開發(fā)單位要嚴格按照平改樓協(xié)議確定的土地或房屋的比例，優(yōu)先建設(shè)村（居）民自住房，不準(zhǔn)為了預(yù)售籌資，只搞或先搞商品房開發(fā)。更不準(zhǔn)把新建村（居）民自住房或應(yīng)拆未拆房出售、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。否則取消平改樓優(yōu)惠政策，除按規(guī)定補交有關(guān)稅費外，由建設(shè)部門依法進行處罰。

第二十一條 非本村村民，購買了改造范圍內(nèi)集體土地上的房屋并辦理了國有土地出讓手續(xù)的，按照國務(wù)院《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定的拆遷補償安置辦法執(zhí)行；仍為集體土地的，由村委會處理或與房地產(chǎn)開發(fā)單位協(xié)商處理。

第二十二條 參與平改樓的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資質(zhì)等級必須符合國家要求。

第六章 附則

第二十三條 縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上的居民區(qū)平房改造，可參照本暫行規(guī)定執(zhí)行。

其他城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的平改樓可參照本暫行規(guī)定執(zhí)行。

第二十四條 本暫行規(guī)定由縣建設(shè)局牽頭，國土資源及其他有關(guān)部門配合負責(zé)解釋。

第二十五條 本暫行規(guī)定自印發(fā)之日起施行?！?/p>平房換樓房政策

法律分析：1.房屋置換占平房給樓的政策 ，相同地段最低拆多少補多少；

2.貨幣補償占平房給樓的政策 ，最低是周邊房地產(chǎn)市場價。農(nóng)村的房子拆遷有三種補償方式占平房給樓的政策 ，1.有條件的占平房給樓的政策 ，優(yōu)先采取宅基地遷建安置，另補償房屋重建成本價；2.純貨幣補償，就是房屋重建成本價宅基地地價；

3.房屋置換，相同地段按面積最低1：1。具體多少錢一平米，需要根據(jù)當(dāng)?shù)氐奈飪r、地價來評估和計算，一般最低是重建成本價。如果是農(nóng)村，賠償項目還會涉及：宅基地土地（林地、菜地、大棚、果園）養(yǎng)殖場（魚塘、豬場、鴨場、牛場），企業(yè)、工廠、冷庫商鋪（門面）等。

法律依據(jù)：《中華人民共和國土地管理法》 第四十八條 征收土地應(yīng)當(dāng)給予公平、合理的補償，保障被征地農(nóng)民原有生活水平不降低、長遠生計有保障。

征收土地應(yīng)當(dāng)依法及時足額支付土地補償費、安置補助費以及農(nóng)村村民住宅、其他地上附著物和青苗等的補償費用，并安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。

征收農(nóng)用地的土地補償費、安置補助費標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市通過制定公布區(qū)片綜合地價確定。制定區(qū)片綜合地價應(yīng)當(dāng)綜合考慮土地原用途、土地資源條件、土地產(chǎn)值、土地區(qū)位、土地供求關(guān)系、人口以及經(jīng)濟社會發(fā)展水平等因素，并至少每三年調(diào)整或者重新公布一次。

征收農(nóng)用地以外的其他土地、地上附著物和青苗等的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市制定。對其中的農(nóng)村村民住宅，應(yīng)當(dāng)按照先補償后搬遷、居住條件有改善的原則，尊重農(nóng)村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者貨幣補償?shù)确绞浇o予公平、合理的補償，并對因征收造成的搬遷、臨時安置等費用予以補償，保障農(nóng)村村民居住的權(quán)利和合法的住房財產(chǎn)權(quán)益。

縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將被征地農(nóng)民納入相應(yīng)的養(yǎng)老等社會保障體系。被征地農(nóng)民的社會保障費用主要用于符合條件的被征地農(nóng)民的養(yǎng)老保險等社會保險繳費補貼。被征地農(nóng)民社會保障費用的籌集、管理和使用辦法，由省、自治區(qū)、直轄市制定。

有樓有車占平房給樓的政策 的人是不能享受低保金占平房給樓的政策 的。所以會取消的。這是國家的政策。

平方拆遷和樓房拆遷補償款是有區(qū)別占平房給樓的政策 的占平房給樓的政策 ，首先樓房拆遷按照平數(shù)100%后者120%補償占平房給樓的政策 ，有無裝修補償根據(jù)占平房給樓的政策 你當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況占平房給樓的政策 ，另一個是給幾個月的租房款，而平房征收明細要多。

區(qū)別占平房給樓的政策 ：

1、院落是否補償

平房的院落有補償占平房給樓的政策 ，而樓房必須地大于房的院落部份才可以有補償。

2、所折面積大?。?/p>

平方的院子折建筑面積的話會變多。樓房就按事實上面積了。

3、征收價格不同：

對被樓房的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

4、價值決定不同：

平房的價值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照房屋征收評估辦法評估確定。即按照周邊類似房屋的市場價進行計算。

擴展資料

(一)房屋拆遷補償計算標(biāo)準(zhǔn)

（1）房屋拆遷貨幣補償=合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額(或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)。

（2）房屋拆遷補償差價= 合法擁有房產(chǎn)評估價格+房屋裝修裝飾商定補償金額或經(jīng)評估確定的房屋裝修裝飾補償金額)-被拆遷人獲得調(diào)換產(chǎn)權(quán)的房屋的評估價格。

(二)房屋拆遷安置費計算標(biāo)準(zhǔn)

房屋拆遷安置費= 搬遷補助費+沒有提供周轉(zhuǎn)房情況下的臨時安置補助費+超過過渡期限的臨時安置補助費+非住宅房屋因停產(chǎn)、停業(yè)造成的損失賠償費。

參考資料：拆遷補償_百度百科，中國政府法制信息網(wǎng)-城市房屋拆遷補償評估管理辦法，中國政府法制信息網(wǎng)—拆遷補償貼上“合理”標(biāo)簽

一、一般規(guī)定 l.房屋面積計算系指外圍水平面積及水平投影面積計算占平房給樓的政策 ，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測算。 2.房屋建筑面積計算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積占平房給樓的政策 ，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等占平房給樓的政策 ，且層高2.20 米（含2.20 米占平房給樓的政策 ，下同）以上的永久性建筑。 3.房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。 4.房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積占平房給樓的政策 ，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計算。 5.房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪±0米以上計算。假層、附層（夾層）、插層、閣樓（暗樓）、裝飾性塔樓，以及突出屋面的樓梯間、水箱間不計層數(shù)。 6.房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負數(shù)表示。二、計算全部建筑面積的范圍 1.永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合規(guī)則一般規(guī)定的亦應(yīng)計算建筑面積。 2.多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計算。 3.房屋內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層等）層高在2.20 米以上的按其墻外圍水平面積計。