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物權法中的拆遷

2007年3月16日，十屆全國人民代表大會第五次會議通過開發(fā)商要征收我們的房 了《中華人民共和國物權法》，該法第一條立法宗旨確定了保護權利人的物權，該法生效后物權的權利人可以有效的用法律來維護自己的權益了，但目前物權法關于拆遷的內容在實踐中如何運用還是十分籠統(tǒng)的，需要實務中逐步完善。

第一，何謂公共利益？

《中華人民共和國物權法》第四十二條規(guī)定了為了公共利益的需要可以征收個人的房屋或其他物權。該條確立了一個原則是物的權利人只有在公共利益需要的前提下，才無條件的將物權轉讓給國家；對于非公共利益的商業(yè)拆遷，物的權利人可以自主決定是否轉讓自己的物權。這無疑是歷史的巨大進步，但是該法未對公共利益進行界定，卻是一個重要的遺憾，因為目前公共利益在有些情況下難易界定，征收屬于公權力而不界定公共利益就無法實現(xiàn)立法目的，將嚴重侵犯物的權利人合法利益。

個人認為，公共利益應當符合一下幾個條件開發(fā)商要征收我們的房 ：第一公共利益的受益者必須是國家或者不特定人；第二受益人的受益必須是不特定的多方面性，不能以某一方面確定；第三，公共利益的獲益必須具有持久性；第四公共利益的層次性要準確把握，將國家整體利益和地方利益有效把握。

第二、誰來界定公共利益

物權法沒有界定公共利益，今后的公共利益界定或者由立法部門對物權法進行修訂或者司法部門根據(jù)物權法的適用情況制定司法解釋。但這兩種都面臨一個嚴重的滯后性，不能有效的維護權利人的合法權益。

比較可靠的是法院在審理案件中依據(jù)物權法的規(guī)定及案件情況及時界定公共利益了，這符合實際情況，但這需要法院具有很高的中立性，不能被任何力量干擾，公正的行使司法審查裁判權。第七條規(guī)定物權的取得和行駛，應當遵守法律，尊重社會公德，不得損害公共利益和他人合法權益。

第三，強遷問題

強遷問題在我國各地十分普遍，情況也很復雜，對于符合公共利益的拆遷，如果實務中能滿足物權法規(guī)定的條件，強遷將變得沒有了存在的條件，因為被拆遷人獲得拆遷款，同時現(xiàn)有居住條件不降低，多數(shù)被拆遷人是不會拒絕的；對于非公共利益的拆遷，按照物權法的規(guī)定，權利人可以拒絕轉讓物權，此種情況下，不應剝奪權利人的自由意志，所以此種情況下不存在強制拆遷問題。

第四，符合公共利益條件下的拆遷補償問題

物權法第四十二條第三款規(guī)定征收個人房屋，應當依法給予拆遷補償，征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。這確立了公共利益條件下拆遷個人住宅，權利人雖然必須轉讓物，但是獲得了兩個保障：第一是獲得補償權，第二是獲得現(xiàn)有居住條件不降低的權利。這樣可能在目前情況下任何人都有可能成為釘子戶。目前房價高漲不下，而以往拆遷都是按照被拆遷房屋價值評估計算的，但是實際中這種標準計算出的補償款要獲得同樣的居住條件幾乎不可能，所以如何有效的解決這個問題成為一個最現(xiàn)實的問題了。個人認為解決這樣的有效方式必須按照房屋在沒有被拆遷條件下的市場價值計算補償款，這樣可能問題就好解決了。

縱上，實際中的拆遷問題還很多，如何在物權法下有效的維護權利人的利益將是最重要的問題，也關系到物權法的適用情況。

每個地方的經濟發(fā)展不一樣,所以賠償?shù)慕痤~也不一樣開發(fā)商要征收我們的房 ，如果土地是農業(yè)開發(fā)商要征收我們的房 ，要有國土局的批文和相應的補償條例出來的.可以看看當?shù)刂鞴懿块T的行文的,這些都是公開的東西.

《中華人民共和國土地管理法》

第四十七條 征收土地的開發(fā)商要征收我們的房 ，按照被征收土地的原用途給予補償。

征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。

征收耕地的土地補償費開發(fā)商要征收我們的房 ，為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。

征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前三年平均年產值的十五倍。

征收其開發(fā)商要征收我們的房 他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。

被征收土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應當按照國家有關規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設基金。

依照本條第二款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農民保持原有生活水平的，經省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，可以增加安置補助費。但是，土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。

國務院根據(jù)社會、經濟發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準。

國務院590號文《國有土地上房屋征收與補償條例》

補償房屋評估價款（按房地合一）開發(fā)商要征收我們的房 ，室內裝修補償價款開發(fā)商要征收我們的房 ，地面附著物開發(fā)商要征收我們的房 ，空調、寬帶網線、電話線等轉移費用，獎勵、臨時安置過渡費、 搬家費等

有一個重要概念不能弄錯開發(fā)商要征收我們的房 ，征收只能是政府行為開發(fā)商要征收我們的房 ，開發(fā)商是無權搞征收開發(fā)商要征收我們的房 的開發(fā)商要征收我們的房 ，開發(fā)商只能是商業(yè)行為。土地征收只能是政府與農民簽訂征收補償協(xié)議開發(fā)商要征收我們的房 ，在規(guī)定期限內不能達成一致政府可以下達《補償決定書》農民如果不服補償決定可以在90天內申請行政復議或到法院行政訴訟。只有法院裁定后才能決定是否強制執(zhí)行。對未簽訂補償協(xié)議開發(fā)商無權動工。至于有沒有購買失地保險只能在簽訂合同中約定，除非國家強制規(guī)定需要買失地保險的如果沒有約定的開發(fā)商可以不買保險。